愚園路國際街區(qū)的城市改造經(jīng)驗
1 基本情況
愚園路是上海中心位置的老舊街區(qū)，已留存101年之久，全長2775米，聚集108幢老洋房、60幢優(yōu)秀歷史建筑和不可移動文物、11處文保單位。道路主干道1573米，沿線是形態(tài)各異的弄堂，社區(qū)建成度高、老齡化程度高、歷史風貌保護區(qū)占比大、老舊房屋相對集聚。上世紀八、九十年代“破墻開店”熱潮下，愚園路沿線形成違章搭建雜亂、公共景觀封閉、商業(yè)“小、亂、散”的現(xiàn)狀。
愚園路城市更新早在2005年就逐步開展，直到2015年開始一體化管理、大面積啟動，多年來由路至弄分批推進，因多種歷史保護建筑類型的匯集，愚園路在發(fā)展過程中就呈現(xiàn)了公共服務、行政辦公、社區(qū)商業(yè)等功能高度復合的狀況。
2 亮點做法
1.統(tǒng)籌部門權責并引入專業(yè)運營商，做到“一體謀劃”。在眾多社區(qū)型特色街區(qū)中，愚園路街區(qū)是少有的進行過體系化規(guī)劃的項目。2017年，長寧區(qū)江蘇路街道聯(lián)合區(qū)建交委、區(qū)綠化市容局、區(qū)城管執(zhí)法局等多政府部門，成立了愚園路風貌區(qū)一體化管理辦公室，統(tǒng)一制定愚園路的運營標準、招商計劃、監(jiān)督規(guī)則等，同時引入CREATER創(chuàng)邑作為一體化管理運營商，并將財政各口子的錢歸攏管理。體系化開發(fā)的基礎是產(chǎn)權統(tǒng)一，在這方面政府做了許多努力，比如愚園路的商鋪中，區(qū)屬國企約占1/3，政府推動CREATER創(chuàng)邑與長寧區(qū)政府下屬國企九華、新長寧等成立合資公司，進而持有愚園路長寧區(qū)路段約30%的物業(yè)經(jīng)營權。因此，愚園路城市更新項目中，街道店招店牌整治、綠化景觀提升、老舊弄堂治理等工作得以一體謀劃、一體推進。
2.先做租金減免再逐步良性運營，做好“業(yè)態(tài)幫扶”。愚園路作為歷史悠久的老街，改造前街區(qū)面貌雜亂、業(yè)態(tài)落后，想要發(fā)展不能一蹴而就。城市更新既要保留歷史文物和歷史韻味，又要引入新興業(yè)態(tài)來提升人氣，同時要平衡沿街居民生活需要、外來的休閑消費者體驗和街區(qū)商鋪的經(jīng)營需要。這些都需要運營商摒棄“創(chuàng)收為主”的功利想法，綜合考慮街區(qū)需要，花成本引入藝術、創(chuàng)意、文化等體驗式復合型業(yè)態(tài)。CREATER創(chuàng)邑一開始選擇倒掛租金，吸引篩選優(yōu)質(zhì)企業(yè)，不計較短期虧損；發(fā)展到現(xiàn)在，街區(qū)人氣火爆，租金也逐漸上漲，已基本能實現(xiàn)良性運營。
3 優(yōu)秀案例
1.都市“慢生活”：擁擠老街的公共空間
愚園路寸土寸金，但CREATER創(chuàng)邑為了給居民和游客提供活動空間，號召商業(yè)區(qū)將空間開放給公眾，并承擔該區(qū)域的物業(yè)保潔成本，從而大大提升了街區(qū)人氣。例如愚園路1107號弘基SPACE丨創(chuàng)邑前原本有一處封閉式停車場，每年能拿到高額收入，如今400平方米的空間已經(jīng)開放出來，變成公共草坪，這里已是人來人往的街區(qū)小景，為一老一小及寵物提供活動空間。陽光正好時，噶訕胡的爺叔和自拍的潮人會坐在草坪前的座椅上，形成了有趣又可愛的街區(qū)景象，營造起濃濃的“慢生活”氛圍。
2.體驗“老上?！保汗派辖值臍v史韻味
CREATER創(chuàng)邑遵循“藝術生活化，生活藝術化”的理念，讓一些老舊商鋪重新煥發(fā)生機。一方面，將老商鋪進行創(chuàng)意改造，比如淘汰郵局改為復古的網(wǎng)紅百貨公司，引入創(chuàng)意店鋪“故事商店”來記錄居民的故事等；同時，保留了有生命力的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，比如在小弄堂里修建愚園公共市集，并免除小商鋪租金，讓修鞋匠吳師傅、老裁縫趙師傅、修鎖匠顧師傅等老手藝人集聚于此，形成一道街區(qū)風景。
與此同時，愚園路也有老建筑被賦予全新使命，以別樣視角描繪街區(qū)歷史。位于愚園路984號的愚園路電臺，融合移動互聯(lián)網(wǎng)技術、廣播電臺和文化圖書，讓市民能夠探尋有聲、有色、有溫度的百年愚園路。
先進經(jīng)驗總結
一、城市更新要軟硬件并重，豐富特色項目、實現(xiàn)全民參與。結合上海經(jīng)驗，基層治理最難的不是建設服務站、便民點等硬件設施，而是通過多年經(jīng)營，讓一個個項目扎根在社區(qū)。因此，政策支持要循序漸進，不宜脫離民眾需求、搞大拆大建。在軟件方面，要加大對文化活動、特色節(jié)日、微小項目的支持鼓勵；在硬件方面，可以參考愚園路改造，保留一些符合群眾需要的老商鋪，融入一些藝術創(chuàng)意新業(yè)態(tài)，增強街區(qū)文化底蘊。
二、基層治理要調(diào)動群眾熱情，挖掘核心需求、做出有效改變。上海有“全過程人民民主”重大理念，余杭也有“眾人的事情由眾人商量”的基層實踐，其核心都是讓社區(qū)共治、共建、共享。從上海各街區(qū)的發(fā)展來看，調(diào)動群眾主動參與社會治理并不容易，往往要持續(xù)數(shù)年時間。政府方面，一是要挖掘和傾聽核心問題，主動與社區(qū)積極分子尋求合作；二是要鼓勵和支持群眾提議，篩選出優(yōu)質(zhì)項目并給予資金幫扶；必要時可以仿照古北國際街區(qū)，前期請專業(yè)運營團隊介入。
三、長效運營要保障各方利益，凝聚群體共識、形成議事體系。要想長效“共治”，必須長效“共贏”。古北國際社區(qū)提供了先進的社區(qū)議事經(jīng)驗。據(jù)大魚營造發(fā)起人介紹，社區(qū)有爭議糾紛是難免的，因此前期不斷議事、形成共識十分關鍵。古北社區(qū)經(jīng)過不斷實踐完善，邀請各相關利益方投票來篩選出共贏方案，既化解了社區(qū)改造中的利益糾紛，也提升了民眾和商戶的民主意識，同時大大增強了社區(qū)凝聚力。
審核：邵 瑩