2022年11月4日，中國(guó)電建集團(tuán)華東勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院有限公司城市規(guī)劃研究院副總工程師、高級(jí)工程師張瑩瑩受邀參加杭州城研中心浙江省城市治理研究中心主辦的“城市片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)論壇”，并以《從設(shè)計(jì)藍(lán)圖到落地實(shí)施的片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)踐》為題做主旨報(bào)告。報(bào)告有關(guān)內(nèi)容供研究者參考。
新形勢(shì)下規(guī)劃新需求
在國(guó)土空間規(guī)劃語(yǔ)境下，城市規(guī)劃發(fā)生了非常大的一個(gè)轉(zhuǎn)變，從原來(lái)的約束型規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)力型規(guī)劃。整個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了60%，規(guī)劃的形式從增量規(guī)劃慢慢轉(zhuǎn)變到存量規(guī)劃，在三區(qū)三線劃定以后，地方政府的訴求發(fā)生轉(zhuǎn)變，需要回答現(xiàn)有的資源怎么發(fā)揮更大的價(jià)值，成為城市新的增長(zhǎng)點(diǎn)和動(dòng)力。這兩年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有很好的上升趨勢(shì)以后，政府可能更加關(guān)心財(cái)政的問(wèn)題，所以覺(jué)得作為城規(guī)人，大家可以一起來(lái)思考后面到底怎么做。
第二個(gè)轉(zhuǎn)變，城規(guī)人使命的轉(zhuǎn)變，從項(xiàng)目的規(guī)劃師變成項(xiàng)目的操盤(pán)手，要打通規(guī)劃藍(lán)圖落地的最后一公里，把業(yè)主的需求和項(xiàng)目的卡點(diǎn)作為工作的方向，完成從規(guī)劃到招標(biāo)的最后一公里。根據(jù)我們這幾年的經(jīng)驗(yàn)，要做一個(gè)落地型、實(shí)施型的規(guī)劃，首先要解決三個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題，即人、地、錢(qián)的問(wèn)題。首先是人的問(wèn)題，人從哪里來(lái)，能不能留?。靠紤]項(xiàng)目到底要為哪樣的人群服務(wù)，這些人的需求是什么，匹配什么樣的功能服務(wù)，要落到空間上。第二個(gè)問(wèn)題是地從哪里來(lái)？現(xiàn)在進(jìn)入存量時(shí)代以后，土地資源是非常寶貴的，怎么樣在一個(gè)項(xiàng)目里面把整個(gè)空間上的土地用到極致，把限制性的因素處理好，進(jìn)行妥善的開(kāi)發(fā)。第三個(gè)問(wèn)題是錢(qián)從哪里來(lái)？原來(lái)只是做空間規(guī)劃，不會(huì)考慮資金和商業(yè)模式的問(wèn)題，但未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目的落地實(shí)施，包括片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，資金平衡和商業(yè)模式是最后一公里里面非常關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題。
XOD綜合開(kāi)發(fā)模式
XOD綜合開(kāi)發(fā)模式是非常匹配城市級(jí)的片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式。華東院以核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)為先導(dǎo)，做了不少生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)向型（EOD）、智慧城市基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)向（WOD）、交通基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)向（TOD）的項(xiàng)目，并適當(dāng)拓展到以公共服務(wù)導(dǎo)向（SOD）和文化導(dǎo)向（COD）的項(xiàng)目，未來(lái)可能更多以產(chǎn)業(yè)為引導(dǎo)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為發(fā)展內(nèi)核的模式（IOD），通過(guò)綜合的開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)不同類型片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的落地。
華東院實(shí)施業(yè)務(wù)發(fā)展階段
對(duì)華東院這十幾年落地實(shí)施型規(guī)劃的發(fā)展階段進(jìn)行總結(jié)，在1.0階段是大水電時(shí)代，做水電移民工程的綜合服務(wù)商，通過(guò)大型基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)周邊城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提供工程一攬子服務(wù)，典型項(xiàng)目有國(guó)之重器白鶴灘水電站巧家縣移民安置工程項(xiàng)目。
在2.0階段是城建時(shí)代，做城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的服務(wù)商，提供前期規(guī)劃——落地方案——建設(shè)實(shí)施的全鏈條服務(wù)，并通過(guò)智慧賦能，打響服務(wù)品牌，典型項(xiàng)目有臨平老城區(qū)有機(jī)更新——文化藝術(shù)長(zhǎng)廊工程項(xiàng)目、閑林埠基礎(chǔ)設(shè)施配建工程、良渚新城中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)EPC、杭州運(yùn)河亞運(yùn)公園EPC。
在3.0階段是綜合服務(wù)商時(shí)代，從“規(guī)劃師”走向“操盤(pán)手”，打通規(guī)?！?xiàng)目——資金——土地——商業(yè)模式——談判——招商運(yùn)營(yíng)等系列環(huán)節(jié)，為區(qū)域及城市的發(fā)展提供綜合服務(wù)，典型項(xiàng)目有溫州的國(guó)家海洋經(jīng)濟(jì)示范區(qū)靈昆全域生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
總 結(jié)
實(shí)施型規(guī)劃要具備四大核心能力，也是我們一直在不斷持續(xù)去完善的能力。一是規(guī)劃編制可能要從原來(lái)的條塊分割到多專業(yè)融合；二是要依托數(shù)字化的能力，通過(guò)數(shù)字化來(lái)決策我們的方案；三是要從商業(yè)模式上創(chuàng)新；四是全過(guò)程規(guī)劃的能力。
整理：尚宇晨
審核：李明超