壹
在宋代，商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，社會(huì)相對穩(wěn)定，人口流動(dòng)十分頻繁。很多宋人像現(xiàn)代人一樣也都喜歡往大城市擠，這使得當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場十分火爆，房價(jià)也長期高企。
根據(jù)專家估算，北宋后期的汴梁市區(qū)人口密度達(dá)到了12000—13000人/平方公里，南宋淳祐年間臨安府市區(qū)內(nèi)人口密度達(dá)到了21000，甚至在咸淳年間可能達(dá)到35000。要知道今天紐約、巴黎、香港的人口密度大致為8500以下，就是東京、北京的人口也都在15000以下。在古代，城市化水平遠(yuǎn)不如現(xiàn)代的歷史階段，人口密度居然超過了當(dāng)今的國際大都市，可見宋代大城市的人口聚集水平。
在這種人口高密度的情況下，大城市的房屋供應(yīng)自然難以跟上，房屋的銷售價(jià)與租賃價(jià)也會(huì)越推越高。北宋前期汴梁的一套大宅要一萬貫銅錢，到了北宋末期這個(gè)價(jià)格則上漲到十萬貫，以購買力折算成人民幣，也至少5000萬元以上。有宋人就感嘆“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)，非熏戚世家，居無隙地”。購置房產(chǎn)不易，自然只能租房居住。
作為北宋首都的汴梁房價(jià)太高，宋朝政府一直沒有為京官提供官邸，所以許多大小官員都買不起房子，只好當(dāng)“租房一族”。北宋名臣韓琦就說過：“自來政府臣僚，在京僦官私舍寄居者，比比皆是。”歐陽修曾官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當(dāng)于議會(huì)議長兼高級大法官，還是只能租住簡陋房子。他曾寫詩抱怨說房子一到下雨就漏水。同樣官至高位的蘇轍，年過七十仍然租房住，看到朋友李廌喬遷新宅，在詩中直白表達(dá)了自己的無比羨慕。到了晚年才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自抑，寫詩表達(dá)激動(dòng)心情：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽?！?/p>
甚至宋真宗時(shí)的副宰相去世，由于租住在狹窄陋巷中，皇帝前去祭拜，發(fā)現(xiàn)馬車都進(jìn)不去，步行至門口，為其嘆息。后來到宋神宗時(shí)，政府才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸，但是這批官邸也基本要官居一品的少數(shù)官員可以入住，其他大小官員仍然租房湊合。
貳
當(dāng)然，租房需求大自然使得租賃市場火爆，當(dāng)時(shí)有房產(chǎn)可出租的人基本都可衣食無憂。南宋時(shí)，建康府（南京）租房主至少每天收到的房租都有二三十貫錢，這在當(dāng)時(shí)都夠一個(gè)十口之家伙食費(fèi)了。正因此，許多豪貴之家都熱衷投資房產(chǎn)，許多官員更是利用權(quán)力違規(guī)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)，每日租金就可以有120貫。
宋朝政府為了解決這一“居大不易”問題，在首都和各州設(shè)立專門經(jīng)營官地和公屋租賃業(yè)務(wù)的“店宅務(wù)”?！端螘?huì)要輯稿》記載：左右?guī)暾瑒?wù)，掌官邸店計(jì)直、出僦及修造、繕完?！暗暾瑒?wù)”履行監(jiān)管職責(zé)，適時(shí)制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范房產(chǎn)出租者、承租者的權(quán)利與義務(wù)，穩(wěn)定租賃市場。
“店宅務(wù)”設(shè)置了類似于現(xiàn)今“公租房”的官營公屋，以公屋平價(jià)出租的方式引導(dǎo)解決住房問題?！端螘?huì)要輯稿》寫道，真宗初年開封有公租房“二萬三千三百間”，神宗時(shí)官屬“賃屋一萬四千六百二十六間，空地六百五十四段，宅子一百六十四所”。公租房中既有一般房屋，也有居住面積相對較大的宅院。官府提供公租房給所需者，規(guī)定只能自住而不允許轉(zhuǎn)租，以杜絕“二房東”。鼓勵(lì)民房出租，也鼓勵(lì)住房需求者賃房居住。如仁宗天圣二年（1024）四月即詔：“開封府民有賃店宅務(wù)客店者，與免諸般差遣”。對賃房居住的官員則給予住房補(bǔ)貼，如熙寧三年（1070）詔：“寺丞月添支錢十五千，主簿京朝官十二千，選人十千，無廨舍者月給宅錢五千”。
叁
面對不斷上漲的房價(jià)，宋代政府也出臺(tái)許多“限購”政策。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：“禁內(nèi)外臣市官田宅”，不準(zhǔn)官員購買政府出讓的公屋，把購買機(jī)會(huì)讓給底層平民。對官員也實(shí)施“第二套房限購”政策，“詔現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋”，現(xiàn)任高官除了現(xiàn)在住所，禁止在首都再添購房產(chǎn)。
除了限購之外，宋人也通過收取稅賦對住房市場進(jìn)行調(diào)控?！端问贰酚涊d五大類稅賦，“曰城郭之賦，宅稅、地稅之類是也”。房屋成為資產(chǎn)稅中的主要組成部分，房地產(chǎn)交易中的契稅也被列為主要稅種。宋初就規(guī)定，凡田宅交易都要照章納稅，到官府辦理房產(chǎn)買賣合同，繳納契稅，時(shí)稱“印契錢”。房地產(chǎn)買賣通過官府辦理手續(xù)的，稱紅契。凡私相交易的為白契，相當(dāng)于“小產(chǎn)權(quán)”，不受官府保護(hù)。租賃房屋要簽訂名為“賃歷”的租賃合同。在房產(chǎn)買賣與租賃活動(dòng)中，買賣租賃契約發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。在宋代司法實(shí)踐中，凡“交易有爭，官司定奪，止憑契約”。
對宋代的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“莊宅牙人”也采取了一定規(guī)范措施。宋代政府對牙人入職資格、職業(yè)能力、居間業(yè)務(wù)、權(quán)利義務(wù)、職業(yè)規(guī)范等作出明確規(guī)定，把牙人納入到房地產(chǎn)市場管理體系之中，為牙人發(fā)放從業(yè)執(zhí)照“牙人身牌”，制定《牙保法》，建立起行業(yè)組織“牙行”，可謂“官中條令，惟交易一事最為詳備?！毖廊酥茖Υ俪煞康禺a(chǎn)交易，發(fā)揮著牽線搭橋的重要橋梁作用，有利于住房市場的良性發(fā)展。
大城市的租房人數(shù)較多，房租費(fèi)用事關(guān)民生，宋代政府也十分注重房租的直接調(diào)控，并時(shí)常發(fā)布減免房租的詔令。北宋真宗年間，店宅務(wù)曾向朝廷報(bào)告說，京城市民租賃的公屋，由于所納租金低廉，導(dǎo)致店宅務(wù)收入過少，請求政府批準(zhǔn)提高賃價(jià)。宋真宗不僅拒絕了這一請求，還在大中祥符三年立下法令：“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剗奪。違者，罪在官吏?！彼位兆谠诖笥^元年更重申：“自今后京城內(nèi)外業(yè)主增修屋業(yè)，如不曾添展間椽地步者，不得輒添房錢。如違，以違制論?！彼未哺鶕?jù)情況適當(dāng)免除租金，比如官營租房的房租從簽約生效的第六日起算，前五日免租金。這是為了給住戶五天搬家和收拾物件的時(shí)間，可謂非常的人性化。又比如，“詔：以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日”，則是在極端天氣大雪天免除公租房的日房租。當(dāng)時(shí)政府甚至有時(shí)詔令讓私房也與公屋一起減免租金，惹得一些人非議。
審核：施劍