鐵路及軌道交通TOD與公園城市社區(qū)EOD在推進(jìn)城市片區(qū)開發(fā)走向高質(zhì)量發(fā)展方面取得突破，為探索共有產(chǎn)權(quán)住房讓各類人才等“城市夾心層”高品質(zhì)生活奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。
2022年11月4日，由杭州城研中心浙江省城市治理研究中心主辦的中國(guó)城市學(xué)年會(huì)、浙江省國(guó)土空間規(guī)劃學(xué)會(huì)“城市片區(qū)綜合開發(fā)論壇”成功舉辦。本次論壇也是浙江省國(guó)土空間規(guī)劃學(xué)會(huì)城市綜合開發(fā)專業(yè)委員會(huì)年會(huì)，中國(guó)電建集團(tuán)華東勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院有限公司、中鐵第五勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司、杭州城市學(xué)研究會(huì)聯(lián)合主辦，杭城實(shí)驗(yàn)室（杭州城研中心-華東院智慧城市CIM實(shí)驗(yàn)室）等單位承辦。
本次論壇以“站城一體的TOD與水城融合的EOD”為主題，邀請(qǐng)來(lái)自北京、上海、杭州、寧波、溫州等地專家學(xué)者以線上線下相結(jié)合方式參會(huì)，浙江大學(xué)公共管理學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)主任、浙江省規(guī)劃學(xué)會(huì)城市綜合開發(fā)專委會(huì)主任吳宇哲教授和杭州城研中心研究一處處長(zhǎng)、省規(guī)劃學(xué)會(huì)城市綜合開發(fā)專委會(huì)秘書長(zhǎng)李明超研究員先后主持。
No.1 城市高質(zhì)量發(fā)展對(duì)
國(guó)土空間尺度提出新要求
中國(guó)城鎮(zhèn)化促進(jìn)會(huì)黨委副書記、副理事長(zhǎng)、研究員楊子健發(fā)表了題為《黨的二十大開啟中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)現(xiàn)中國(guó)式城鄉(xiāng)現(xiàn)代化新征程》的主題報(bào)告，他認(rèn)為黨的二十大報(bào)告提出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代國(guó)家的首要任務(wù)，在城市這一塊推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，以城市群、都市圈為依托，構(gòu)建大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展格局，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。黨的二十大提出“以城市群和都市圈發(fā)展帶動(dòng)形成大中小城市創(chuàng)新梯次發(fā)展新局面”，通過目標(biāo)導(dǎo)向帶動(dòng)整個(gè)城市群的發(fā)展。
華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部教授黃忠華教授在《產(chǎn)業(yè)用地高效配置與城市高質(zhì)量發(fā)展》報(bào)告中表示針對(duì)產(chǎn)業(yè)用地高效配置與城市高質(zhì)量發(fā)展的復(fù)雜關(guān)系提出，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高效利用要著重解決幾大關(guān)鍵性問題，一是從集聚中走向節(jié)約融合，二是為效率而競(jìng)爭(zhēng)，三是在開放中融合，四是從綠色化發(fā)展轉(zhuǎn)型，五是協(xié)同融合。
中國(guó)電建集團(tuán)華東勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院有限公司城市規(guī)劃研究院副總工程師，高級(jí)工程師張瑩瑩在《從設(shè)計(jì)藍(lán)圖到落地實(shí)施的片區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃實(shí)踐》報(bào)告指出，實(shí)施型規(guī)劃其實(shí)要具備四大核心能力，一是規(guī)劃編制可能要從原來(lái)的條塊分割到多專業(yè)融合，二是要依托數(shù)字化的能力，通過數(shù)字化來(lái)決策我們的方案，三是要從商業(yè)模式上創(chuàng)新，四是全過程規(guī)劃的能力。
中國(guó)聯(lián)合工程公司規(guī)劃院副總工任杰發(fā)表了題為《全過程咨詢視角下的片區(qū)開發(fā)實(shí)例探討》報(bào)告，他認(rèn)為新時(shí)代新的城市更新要走向場(chǎng)景化、長(zhǎng)周期和可持續(xù)，片區(qū)開發(fā)并不是學(xué)術(shù)概念，而是市場(chǎng)概念，它的界定其實(shí)就是一個(gè)城市片區(qū)。綜合性營(yíng)商環(huán)境是城市開發(fā)的產(chǎn)品，它講求一級(jí)開發(fā)作為主要收入來(lái)源，最后實(shí)現(xiàn)收支平衡，并可持續(xù)運(yùn)營(yíng)下去，片區(qū)開發(fā)無(wú)疑是城市更新和鄉(xiāng)村振興的重要類型。
上海濟(jì)邦咨詢合伙人、董事，濟(jì)邦世安CEO，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部PPP專家?guī)焓着蓡T李競(jìng)一在《片區(qū)綜合開發(fā)投融資模式及創(chuàng)新實(shí)踐》中認(rèn)為，真正的城市更新是通過一種投融資模式打造形成一個(gè)商業(yè)邏輯，讓需求邏輯和產(chǎn)品邏輯能夠匹配起來(lái)，在評(píng)級(jí)開發(fā)中常用的一些策略，統(tǒng)籌規(guī)劃、整體授權(quán)，來(lái)規(guī)避隱性債務(wù)，滾動(dòng)開發(fā)、封閉運(yùn)作、自求平衡等等。每個(gè)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的模式都不盡相同，在基本融資模式基礎(chǔ)上根據(jù)不同的政策要求，要設(shè)計(jì)不同的融資方式，進(jìn)行靈活化的操作。
No.2 TOD引領(lǐng)城市片區(qū)
綜合開發(fā)走向站城一體
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總工程師、國(guó)土產(chǎn)業(yè)交通規(guī)劃院院長(zhǎng)張國(guó)華發(fā)表《【產(chǎn)·站·城】一體化發(fā)展的新邏輯·新認(rèn)知·新行動(dòng)》主題演講，他認(rèn)為當(dāng)下城市化的邏輯是產(chǎn)業(yè)和資本跟著人才走，人才跟著公共服務(wù)和生態(tài)環(huán)境走，未來(lái)新的邏輯應(yīng)該是城市新的空間優(yōu)化，以我們的科技創(chuàng)新、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)加產(chǎn)城融合加TOD，對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)該是機(jī)場(chǎng)、高鐵、軌道和我們的街區(qū)。我們外圍地區(qū)的產(chǎn)站城一體化的發(fā)展需要轉(zhuǎn)變過去以住宅開發(fā)為核心的思維，公共服務(wù)和服務(wù)業(yè)不是配套，而是真正的價(jià)值杠桿。產(chǎn)、站、城一體化發(fā)展的新邏輯是需要如何引入市場(chǎng)的力量協(xié)同去引導(dǎo)高品質(zhì)的公共服務(wù)以及如何讓市場(chǎng)在產(chǎn)、站、城一體化中發(fā)揮決定性的作用。
北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任，教授劉志做了《理想與現(xiàn)實(shí)之間：我國(guó)TOD實(shí)踐中的容積率問題探討》的報(bào)告，他對(duì)我國(guó)TOD發(fā)展上遇見的容積率問題提出建議：一是建議軌道交通的城市編制TOD戰(zhàn)略規(guī)劃，確定各種功能，尤其是中低收入階層的住房功能，把這個(gè)軌道交通公共投資帶來(lái)的可達(dá)性效益更多分配給中低收入的群體。二是建議控制性詳細(xì)規(guī)劃針對(duì)TOD項(xiàng)目設(shè)定強(qiáng)制性的最低容積率指標(biāo)和建設(shè)性的最低人口密度指標(biāo)，以保證充分利用軌道交通帶來(lái)的可達(dá)性。三是TOD規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)該首先體現(xiàn)項(xiàng)目所能發(fā)揮長(zhǎng)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能作用，不應(yīng)為了軌道建設(shè)融資而忽略TOD社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能作用，四是采用多合同開發(fā)的模式，加強(qiáng)TOD的規(guī)劃保證其完整性。
浙江大學(xué)城鎮(zhèn)化與空間治理研究中心主任,浙江省規(guī)劃學(xué)會(huì)城市綜合開發(fā)專業(yè)委員會(huì)主任，教授吳宇哲演講了《城市站城一體開發(fā)的“三生”空間塑造：案例和啟示》報(bào)告，他認(rèn)為未來(lái)的站城一體化可以從三種模式考量：一是直接建地鐵物業(yè)；二是用類似輕鐵環(huán)線的方式讓它做更大范圍的服務(wù)；三是把軌道交通和其他交通對(duì)接起來(lái)，利用停車換乘的模式做更大的站城一體化的開發(fā)。不要把站城一體化的概念局限于地鐵物業(yè)這一種，而應(yīng)是可在更大范圍內(nèi)拓展的片區(qū)綜合開發(fā)方式。
中鐵五院城市片區(qū)開發(fā)與未來(lái)社區(qū)規(guī)劃所副所長(zhǎng)祝小濤通過《城市片區(qū)綜合開發(fā)的發(fā)展和規(guī)劃實(shí)踐》報(bào)告認(rèn)為，關(guān)于片區(qū)綜合開發(fā)，讓開發(fā)更加具有綜合性，可能由一家開發(fā)商甚至多家開發(fā)商綜合來(lái)運(yùn)籌、政府來(lái)主導(dǎo)，這樣的開發(fā)模式能夠讓開發(fā)有序推進(jìn)、可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)片區(qū)綜合開發(fā)也是各類推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要模式，片區(qū)開發(fā)是支持對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)模式，同時(shí)也是現(xiàn)在各類央企，包括國(guó)有企業(yè)爭(zhēng)相去推進(jìn)的一種模式。
No.3 EOD引領(lǐng)城市片區(qū)
綜合開發(fā)走向水城融合
西溪濕地生態(tài)文化研究中心副主任劉想在《水城融合 城市因濕地更美好——杭州西溪國(guó)家濕地公園保護(hù)發(fā)展案例介紹》報(bào)告中指出，西溪國(guó)家濕地公園成功在于找到了“保護(hù)與利用相結(jié)合的平衡點(diǎn)”，探索了“人與自然友好相處的和諧度”，以城市公園等生態(tài)設(shè)施為導(dǎo)向進(jìn)行POD開發(fā)。以濕地公園為“玉”，以濕地周邊區(qū)域?yàn)椤敖稹?，通過“賦金于玉”實(shí)現(xiàn)“金玉成碧”，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大空間布局，形成“金鑲玉”組團(tuán)化發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值的復(fù)合化和城市功能的集約化發(fā)展。
浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃設(shè)計(jì)院胡適人做了《繪就“新時(shí)代富春山居圖”—— 水城融合視角下的杭州城鄉(xiāng)風(fēng)貌整治提升與管控路徑》報(bào)告，他指出城鄉(xiāng)風(fēng)貌整治要實(shí)現(xiàn)“三跨”（跨流域、跨城鄉(xiāng)、跨區(qū)市聯(lián)動(dòng)，形成城鄉(xiāng)融合、城旅相間的組團(tuán)發(fā)展，基于每個(gè)風(fēng)貌分區(qū)依托一類特定的自然風(fēng)景，特別是山水城關(guān)系的特點(diǎn)，去塑造對(duì)應(yīng)的城鄉(xiāng)風(fēng)貌，以此突破現(xiàn)有的行政區(qū)劃束縛，從而展現(xiàn)完整的統(tǒng)一畫卷意向。
浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院空間規(guī)劃與國(guó)土治理分院副院長(zhǎng)董翊明演講了《水城融合的道與術(shù)——以濱水風(fēng)貌區(qū)整治提升為例》報(bào)告，他認(rèn)為水城融合離不開頂層設(shè)計(jì)，也離不開創(chuàng)新設(shè)計(jì)，中國(guó)式現(xiàn)代化的過程就是人與自然高水平融合的過程，水只是其中一個(gè)自然的元素。以水為例，更好地融合自然和社會(huì)之間的關(guān)系，人與自然融合的關(guān)鍵，就在于城市與山水的融合。相當(dāng)于把水做成自然的公共品來(lái)推進(jìn)發(fā)展，先把水周邊的環(huán)境治理好，再發(fā)展水周邊的新城或新區(qū)。
No.4 城市片區(qū)開發(fā)后的住房保障：
共有產(chǎn)權(quán)房
論壇交流討論環(huán)節(jié)議題為“城市開發(fā)后的安居保障——以共有產(chǎn)權(quán)房為例”，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)變動(dòng)周期下的共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展起源、模式、可執(zhí)行性方案、共有產(chǎn)權(quán)住房的定位、地方政府的積極性、房企的參與度、公平分配、日常監(jiān)管等多個(gè)議題進(jìn)行探討。
杭州城研中心研究一處處長(zhǎng)、省規(guī)劃學(xué)會(huì)城市綜合開發(fā)專委會(huì)秘書長(zhǎng)李明超研究員認(rèn)為，城市片區(qū)綜合開發(fā)的生命力在于有機(jī)植入TOD、EOD導(dǎo)向高契合度的未來(lái)社區(qū)，探索構(gòu)建產(chǎn)業(yè)社區(qū)的新型發(fā)展空間載體。規(guī)劃編制應(yīng)在城市社會(huì)類基礎(chǔ)設(shè)施范疇的基礎(chǔ)上，整合嵌入“未來(lái)社區(qū)”“特色小鎮(zhèn)”“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”等新空間、新載體、新功能的基本單元，構(gòu)建一種立足當(dāng)前、面向未來(lái)的空間邊界清晰、三生融合路徑可行、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善的功能復(fù)合式新型社區(qū)。要遵循“人城產(chǎn)”“路產(chǎn)城”“園產(chǎn)城”邏輯，正視從城市空間拓展和產(chǎn)業(yè)提升的現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，以未來(lái)社區(qū)聚人引流，塑造功能布局均衡、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、空間尺度宜人、人城境業(yè)和諧的公園城市形態(tài)。要聚焦人文化、開放式、復(fù)合型、低密度、空間美、包容性、高智能、有韌性，努力將社區(qū)建成強(qiáng)大而包容的高品質(zhì)生活宜居地，打造成為年輕人喜愛又買得起房、消費(fèi)體驗(yàn)好的理想家園。從產(chǎn)業(yè)社區(qū)培育角度考慮，共有產(chǎn)權(quán)住房能否成為片區(qū)綜合開發(fā)后的住房保障主力模式需深化研究。
華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部黃忠華教授提出，從國(guó)際上看，共有產(chǎn)權(quán)住房最早始于20世紀(jì)80年代的英國(guó)，經(jīng)過40年的實(shí)踐發(fā)展 已較為成熟完善。英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房主要針對(duì)有一定購(gòu)房能力，但又難以憑借自身能力在市場(chǎng)上購(gòu)房的部分人群而設(shè)計(jì)的一種可部分和分階段購(gòu)買住房產(chǎn)權(quán)的方式，它介于租賃型住房（包括市場(chǎng)化租賃房和保障性的社會(huì)租賃房）與售買型住房之間，因而被稱為“中間產(chǎn)權(quán)住房”。英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的啟示體現(xiàn)在，一是利用共有產(chǎn)權(quán)住房重塑住房保障體系，二是利用共有產(chǎn)權(quán)圓夾心層的住房夢(mèng)，三是利用共有產(chǎn)權(quán)增強(qiáng)保障性住房流動(dòng)性，四是利用共有產(chǎn)權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)住房保障建設(shè)管理的社會(huì)協(xié)作，五是利用共有產(chǎn)權(quán)提升住房保障效率。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院易成棟教授認(rèn)為，近些年來(lái)，國(guó)家多次提出要在人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。如今，在北京、上海、廣州等一線城市，共有產(chǎn)權(quán)住房已經(jīng)從政策走向了市場(chǎng)。然而很多城市共有產(chǎn)權(quán)住房銷售出現(xiàn)了冷熱不均，郊區(qū)愁賣，城區(qū)要搶。此外，不少共有產(chǎn)權(quán)住房的申購(gòu)人面臨行政區(qū)域與戶籍等方面的限制，有需求卻無(wú)房可買。為了解決這部分購(gòu)房者尤其是“新市民”群體的購(gòu)房困境，很多城市已經(jīng)在政策層面上開始了新的探索。從原來(lái)的戶籍人口，加上了覆蓋非戶籍人口的新市民，實(shí)際上是讓非戶籍的新市民在城市安居樂業(yè)，為這個(gè)城市的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。在共有產(chǎn)權(quán)住房的政策實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)，共有產(chǎn)權(quán)住房的界定尚未明確，分配方面如何確保公平合理？地方政府在共有產(chǎn)權(quán)住房中的積極性如何？開發(fā)商在其中的角色定位及積極性如何？都是需要深入研究的問題。
浙江工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)毛豐付教授認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房某種程度填補(bǔ)了經(jīng)適房和限價(jià)房的短板，更多是面向城市兩頭不靠的夾心層住房保障問題。由于每個(gè)城市的情況不一樣，住房的可支配能力差別非常大，房?jī)r(jià)收入比的關(guān)系決定了這個(gè)夾心層所處的比例以及承受能力其實(shí)是不一樣的，而且隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，會(huì)有很大的變化。想對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房本身做一個(gè)精準(zhǔn)定位，或者希望它是非常穩(wěn)定的做法，其實(shí)是非常難的。在考慮共有產(chǎn)權(quán)住房本身這個(gè)問題時(shí)，可能還沒有它在整個(gè)社會(huì)體系當(dāng)中引起的問題更多，所以要綜合性考慮一些問題，它跟土地制度、教育制度等聯(lián)系在一起。需要有共有產(chǎn)權(quán)住房的地方，都是經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)，對(duì)效率追求非常高的地區(qū)。
浙江工商大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)苑韶峰教授認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房等保障房在法律方面并沒有統(tǒng)一規(guī)范，包括共有產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房、共有保障房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房等多個(gè)叫法，統(tǒng)一法律上的叫法也是亟待考慮的問題。共有產(chǎn)權(quán)之后，就有了租金收取，可以在租金收益分配上進(jìn)行研究，在介于市場(chǎng)租金與公租房收益之間取一個(gè)賦值。另外，在需要涉及社會(huì)公平及其他方面的問題的要探究監(jiān)管問題，在融資上可以做證券化模式，既能解決資金不足的問題，也能實(shí)現(xiàn)對(duì)特殊群體的住房保障。
溫州市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局副局長(zhǎng)、注冊(cè)城市規(guī)劃師黃偉龍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)在法律上帶來(lái)諸多界定性的問題，實(shí)際操作起來(lái)存在很多法律問題，也增加了操作的繁瑣性。共有產(chǎn)權(quán)住房還會(huì)帶來(lái)一個(gè)問題，政府或公司大量持有之后，政府要派人管理，一旦這個(gè)房子存在安全問題，產(chǎn)權(quán)共有的持有人要不要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任？這些問題還待于在法律層面進(jìn)行解決，包括在制度層面上也要進(jìn)行解決。
供稿：溫寒
審核：李明超