工業(yè)園區(qū)是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長的重要空間載體。美國城市規(guī)劃理論家劉易斯 ? 芒福德在《城市發(fā)展史》中強調(diào)“城市的主要功能是化力為形，化能量為文化，化腐朽為活生生的藝術(shù)形象，化有機的生命繁衍為社會創(chuàng)新”“如果城市的增長無法被控制，那么城市終將毀滅”。工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級對城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展、空間特色塑造、資源效益提升和綜合環(huán)境改善有非常重要的意義。本文在梳理國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)更新典型案例的基礎(chǔ)上，對工業(yè)園區(qū)有機更新，提出了相關(guān)建議。
一、傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)更新勢在必行
隨著新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)自身潛在的一些問題逐漸顯現(xiàn)。其一，空間布局“碎片化”、生產(chǎn)環(huán)境較差、設(shè)施配套不足、廠房利用效率低下等問題，導(dǎo)致園區(qū)綜合效益低，難以支撐逐漸攀升的綜合成本。其二，產(chǎn)業(yè)定位模糊，園區(qū)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，園區(qū)原有的功能定位和性質(zhì)不再適應(yīng)所處地段的土地價值。大多數(shù)工業(yè)園區(qū)以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，技術(shù)迭代和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級緩慢，無法適應(yīng)新的城市發(fā)展環(huán)境和市場競爭，與區(qū)域發(fā)展需求不相匹配，成為高質(zhì)量發(fā)展的包袱。因此，如何對舊工業(yè)園區(qū)科學定位與重構(gòu)，是當前工業(yè)園區(qū)有機更新的關(guān)鍵。其三，互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)字化沖擊，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)運營模式亟待變革。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主要業(yè)態(tài)、運營模式滯后于數(shù)字化發(fā)展，需要通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，實現(xiàn)運營管理精細化、功能服務(wù)信息化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧化。
二、國內(nèi)外典型案例
01 深圳
全至科技創(chuàng)新園：國內(nèi)第一個“工業(yè)上樓”項目，打造現(xiàn)實版“摩天工廠”
全至科技創(chuàng)新園前身是茅洲山工業(yè)區(qū)，占地面積近3萬平方米。原有產(chǎn)業(yè)能級不足，企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏核心技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)。深圳寶安區(qū)政府以推動工業(yè)上樓，挖掘存量土地價值潛力，破解土地緊缺問題，應(yīng)對產(chǎn)業(yè)升級挑戰(zhàn)。
（1）工業(yè)上樓
工業(yè)上樓的概念緣起于新加坡解決城市土地問題。上世紀80 年代，新加坡出現(xiàn)了一批“堆疊式廠房”應(yīng)對城市土地資源極其緊缺的情況。后期由于整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向知識型產(chǎn)業(yè)，新加坡的“工業(yè)上樓”也隨之轉(zhuǎn)為集制造和研發(fā)于一體的新型科技園區(qū)。
國內(nèi)，工業(yè)上樓主要是指讓企業(yè)在高層樓房中進行工業(yè)生產(chǎn)的新型產(chǎn)業(yè)空間模式，提升樓宇的容積率，建設(shè)高度超過24 米，或者樓宇樓層數(shù)達到6 層及以上的工業(yè)廠房，重點吸引以信息技術(shù)為核心的高端制造業(yè)，具有“精密小輕”、高環(huán)保、低能耗的特點。
（2）建筑綜合體
園區(qū)按照“廠房+寫字樓”復(fù)合標準建設(shè)23層的全至科創(chuàng)大廈，樓層高度增至99.8米，層高4.2米，打造一個集研發(fā)辦公、高端生產(chǎn)、生活配套于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，工業(yè)空間面積也從原先的5萬方拓展至15.5萬方。
（3）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入
確定機器人和智能裝備為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點培育機器人、智能裝備、生物醫(yī)療設(shè)備、穿戴式智能設(shè)備、物聯(lián)網(wǎng)、移動智能終端、工業(yè)4.0 等行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，園區(qū)入駐中小微科技型企業(yè)160多家,集聚高端人才近三千多人,目前園區(qū)招商入駐率已達90%,且入駐園區(qū)的智能制造產(chǎn)業(yè)集聚度高達85% 以上。
園區(qū)財政支持補貼吸引產(chǎn)業(yè)集聚。作為政府認定的科技孵化器，符合條件的企業(yè)可申請政府的無償資助、補貼、獎勵等，進一步提升對高端產(chǎn)業(yè)的吸引力。
（4）踐行“職住平衡”理念
生活配套設(shè)施完善，保障發(fā)展環(huán)境。園區(qū)包括一棟23層科創(chuàng)大廈、3棟5層研發(fā)辦公樓、1棟人才公寓、1棟綜合配套樓, 配有會議中心、美術(shù)館、員工食堂、咖啡店、書吧、籃球場、商業(yè)街、人才公寓等配套設(shè)施。
02 北京
首鋼老工業(yè)區(qū)（北區(qū)）:新時代首都城市復(fù)興新地標
首鋼老工業(yè)區(qū)北區(qū)位于長安街西延線北側(cè)，緊臨永定河，背靠石景山，具有獨特的區(qū)位、歷史和資源優(yōu)勢。首鋼始建于1919年，為支持2008年北京奧運會作出搬遷決定，主廠區(qū)于2010年全面停產(chǎn)。隨著2015年底北京冬奧組委宣布落戶首鋼，首鋼北區(qū)成為新首鋼地區(qū)先期啟動區(qū)域，開始全面更新轉(zhuǎn)型發(fā)展，統(tǒng)籌解決土地資源利用、環(huán)境污染治理、工業(yè)遺存保護、員工就業(yè)安置、轉(zhuǎn)型發(fā)展動力等多重問題。該項目以打造“新時代首都城市復(fù)興新地標”為目標，推動文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)和活力的全面復(fù)興。
（1）整體統(tǒng)籌謀劃
發(fā)揮單一實施主體、大規(guī)模整體連片更新的優(yōu)勢，實施整體性保護開發(fā)；創(chuàng)新“政府主導(dǎo)、智庫支撐、企業(yè)推進”工作模式，院士領(lǐng)銜，強化整體風貌保護引導(dǎo)；率先實施“多規(guī)合一”，統(tǒng)籌控規(guī)專項、分區(qū)深化和重點項目設(shè)計，一張藍圖干到底；搭建“首鋼規(guī)劃設(shè)計與實施管理協(xié)作平臺”，市領(lǐng)導(dǎo)牽頭成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，從規(guī)劃編制到具體實施全程引導(dǎo)更新改造。
（2）重大活動帶動
借勢冬奧全面提升城市綜合承載能力，增強綜合服務(wù)軟實力，提升區(qū)域轉(zhuǎn)型活力。緊抓冬奧契機，加速落地實施一批重大項目，積極推動冰雪運動、極限運動等“體育+”產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套服務(wù)業(yè)發(fā)展，引進和培育一批國際體育機構(gòu)和企業(yè)，推動體育與文化、科技融合發(fā)展；通過國際重大賽事和“首店”“首發(fā)”“首秀”活動的舉辦，全面提升老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型城市綜合服務(wù)商所必須具備的接待、組織、運營等綜合服務(wù)能力。
（3）以“?！倍ā敖ā?/strong>
堅持工業(yè)遺存保護優(yōu)先，堅持“能保則保、能用則用”，分層分級保護利用工業(yè)遺存；引入企業(yè)承諾制，創(chuàng)新工業(yè)建構(gòu)筑物改造審批模式；研發(fā)應(yīng)用新技術(shù)新方法，修舊如舊，推動特色空間功能轉(zhuǎn)換。
（4）功能復(fù)用
強化內(nèi)外連通，暢通區(qū)域微循環(huán)，提升設(shè)施銜接和城市治理水平；推行數(shù)字化、智慧化治理，建設(shè)5G示范園區(qū)；完善商業(yè)商務(wù)配套設(shè)施，優(yōu)化公共服務(wù)布局，打造城市功能重要承載區(qū)，進而推動“廠區(qū)”“園區(qū)”向“社區(qū)”“街區(qū)”轉(zhuǎn)變。
（5）綠色低碳轉(zhuǎn)型
傳承山、水、工業(yè)遺存特色景觀體系，大力拓展綠色空間，形成整體特色風貌，營造“兩湖一山”的首鋼山水格局，改造管廊建成空中休閑設(shè)施，依托永定河左岸建成北京冬奧公園，縫合老工業(yè)區(qū)與濱水空間；推廣工業(yè)建筑綠色改造，自主創(chuàng)新開展建筑垃圾循環(huán)利用。
03 蘇州
新虹產(chǎn)業(yè)園：老舊廠房“改造+新建”
蘇州新虹產(chǎn)業(yè)園位于原虹光精密廠房。據(jù)悉，原虹光精密廠房項目總建筑面積3.1萬平方米，建筑距今已有20余年，載體大部分空閑，土地利用率僅40%，屬于用而未盡的低效產(chǎn)業(yè)用地。為加強低效產(chǎn)業(yè)用地整治，2019年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建公司收購了項目資產(chǎn)，開展老舊廠房改造與閑置地塊新建工作。
（1）“改造+新建”，提高土地利用效率
項目堅持“改造+新建”雙管齊下，秉承“修舊如舊、整舊如新”理念，將原大盒子廠房結(jié)構(gòu)打開，塑造開放、通透的內(nèi)景中庭，同時優(yōu)化廠房面積分割，滿足新型高科技企業(yè)需求。經(jīng)打造后，項目總建筑面積達9.2萬平方米，容積率由原0.48提升至1.5，土地利用率提升200%，載體總量達到原體量的300%，全面實現(xiàn)空間盤活和產(chǎn)業(yè)升級。
（2）“精致＋精細”，打造便捷服務(wù)配套
在滿足經(jīng)營性配套面積不超過總計容面積4%且不超過5000平方米的前提下，深入研究導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人才對配套服務(wù)的新型多元化需求，合理配置智慧餐廳、便利超市、咖啡烘焙等品質(zhì)化商業(yè)配套，為入園企業(yè)提供可靠的軟硬件支撐。
（3）“存量”變“增量”，快速導(dǎo)入新興產(chǎn)業(yè)
新虹產(chǎn)業(yè)園已引進了10家上市及擬上市企業(yè)，并與醫(yī)療器械和精密制造行業(yè)的頭部企業(yè)簽約。目前，新虹產(chǎn)業(yè)園年租金收入約4500萬元，全面達產(chǎn)后年產(chǎn)值將超10億元，畝均稅收超100萬元，吸納超3000名高端人才。
04 上海
力波中心：產(chǎn)城融合綜合體
力波1987創(chuàng)意園位于益梅路91號，廠區(qū)面積12.5萬平方米，其所處地塊是力波啤酒廠原址，前身最早可追溯至1982年成立的上海益民啤酒廠。2016年，在環(huán)保理念日趨強化的時代背景下，釀酒帶來的工業(yè)排放物成為企業(yè)發(fā)展的巨大瓶頸，宣布正式停產(chǎn)。同時，順應(yīng)閔行區(qū)及梅隴鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求及城市更新發(fā)展趨勢，作為項目轉(zhuǎn)型發(fā)展的主體，深城投轉(zhuǎn)移了力波啤酒的傳統(tǒng)生產(chǎn)業(yè)務(wù)，并對力波啤酒廠地塊啟動項目轉(zhuǎn)型改造。
（1）保留品牌記憶
力波項目建筑面積30萬平方米，改造分為東、西兩個地塊開發(fā)。西地塊的改造更側(cè)重保留力波啤酒廠的原始面貌，像煙囪、麥芽倉、鍋爐房等力波老酒廠的標志性建筑物。在大煙囪邊上，將當年鍋爐房改造為力波1987精釀體驗館，將一度淡出視野的力波啤酒從上海人的記憶中帶了回來，使其成為網(wǎng)紅級的打卡地。
（2）聚焦文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群
多功能業(yè)態(tài)空間齊聚園區(qū)，彰顯著懷舊和現(xiàn)代共舞、展示與互動交相輝映、富含活力的人文氣息。力波園區(qū)位于閔行區(qū)人工智能發(fā)展區(qū)及北部藝術(shù)科技展示區(qū)的核心位置，由華東理工大學藝術(shù)設(shè)計與傳媒學院、力波1987文化創(chuàng)意園和梅隴鎮(zhèn)人民政府三方共同打造的環(huán)華理工業(yè)設(shè)計創(chuàng)新中心也坐落于此。
（3）打破社區(qū)“邊界感”
項目東地塊經(jīng)拆除重建，形成了涵蓋獨棟花園總部辦公、商業(yè)街區(qū)、購物中心、租賃式住宅以及公園綠地等為一體的城市綜合體，形成居住、生活、商務(wù)、休閑娛樂之間的互通互聯(lián)，可填補附近商業(yè)空白，有效滿足周邊群眾生活娛樂需求。此外，增加的開放式綠地，規(guī)劃有花海、跑道、廣場等功能空間，將作為梅隴公園的延伸與擴展，共同形成周邊市民的公共活動空間，提升整個地區(qū)的生態(tài)品質(zhì)。
05 德國
北杜伊斯堡景觀公園：后工業(yè)景觀公園的經(jīng)典范例
北杜伊斯堡景觀公園原址是煉鋼廠和煤礦及鋼鐵工業(yè)，因污染嚴重于1985年廢棄，在對其拆除還是保留的熱議與掙扎之下，最終工業(yè)遺址得以保留，并被賦予了新的功能，于1994年正式對外開放。
（1）強調(diào)工業(yè)文化價值
保留廢棄工業(yè)場地及各類設(shè)施。對原工業(yè)遺址的整體布局骨架結(jié)構(gòu)以及空間節(jié)點、構(gòu)成元素等進行全面保護。對場地各類要素進行結(jié)構(gòu)分析的前提下，使舊廠區(qū)的整體空間尺度和景觀特征在景觀公園構(gòu)成框架中得以保留和延續(xù)。
（2）綜合利用
通過對場地上各種工業(yè)設(shè)施的綜合利用，使景觀公園能容納參觀游覽、信息咨詢、餐飲、體育運動、集會、表演、休閑、娛樂等多種活動，讓公園在充分傳承歷史文化價值的同時，更彰顯其在現(xiàn)代社會中的現(xiàn)實意義及其對社會經(jīng)濟發(fā)展的作用。
三、啟示
工業(yè)園區(qū)的更新，伴隨著城市定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人民生活需求的不斷更迭，在不同階段有著不同的方向與模式。結(jié)合工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀和新的發(fā)展要求，本文提出了以下4點相關(guān)建議。
1.土地集約利用，實現(xiàn)存量突破
通過優(yōu)地優(yōu)用，合理推進“工業(yè)上樓”，適度提高園區(qū)容積率、廠房建筑高度，打造新型都市工業(yè)，一方面促進立體化產(chǎn)業(yè)空間的高度集成，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，企業(yè)間上下游相互配套，利于推動發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群；另一方面，借助垂直增效，提升單位用地上的產(chǎn)業(yè)承載力，提高畝均產(chǎn)值和稅收。
2.打造建筑綜合體，實現(xiàn)功能突破
以“建筑綜合體”為抓手，提高空間兼容性，多功能融合，實現(xiàn)功能突破。推動園區(qū)功能從單一的“產(chǎn)業(yè)功能”向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)、自然生態(tài)、社會生態(tài)”三維功能系統(tǒng)突破，提供更多城市綜合服務(wù)。另外，工業(yè)園區(qū)更新應(yīng)注重打造文化軟實力，充分考慮園區(qū)歷史與文化特色，發(fā)揮工業(yè)園區(qū)遺產(chǎn)保護、遺產(chǎn)活化、文化傳承等功能。
3.精準定位，實行產(chǎn)城融合
產(chǎn)業(yè)選擇應(yīng)側(cè)重考慮與城市融合發(fā)展的關(guān)系。第一，依靠自身資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進行產(chǎn)業(yè)特色化、精準化定位，防止園區(qū)同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同；第二，強化數(shù)字賦能，緊抓數(shù)字經(jīng)濟時代機遇和政策紅利，實現(xiàn)園區(qū)智慧化管理、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化發(fā)展；第三，利用“招商引資”、“招才引智”，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供動力。
4.根植社區(qū)，釋放園區(qū)活力
通過社區(qū)功能的植入，提高公共空間的舒適感；構(gòu)建15分鐘生活圈，滿足園區(qū)內(nèi)外功能互補。不僅要加強推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，更要加強為人服務(wù)的功能，將工作環(huán)境和生活環(huán)境融合，搭建宜產(chǎn)宜居的新型綜合體，真正做到“問需于企，問需于人”。一方面，突出針對園區(qū)內(nèi)職工的剛需生活配套，綜合打造宿舍、食堂、餐飲、休閑娛樂等設(shè)施，實現(xiàn)“職住平衡”；另一方面，以更多元的業(yè)態(tài)、更強的主題性來拓展園區(qū)商業(yè)的消費路徑，打破社區(qū)“邊界感”，建立商業(yè)與周邊社區(qū)的連接引流，釋放園區(qū)活力。
參考文獻：
[1]孫雨,徐海濤,蘇莉萍,周千鈞.工業(yè)用地更新的亦莊探索[J].北京規(guī)劃建設(shè),2022(02):154-162.
[2]芒福德. 城市發(fā)展史[M]. 中國建筑工業(yè)出版社, 2005.
[3]工業(yè)上樓，打造現(xiàn)實版“摩天工廠” ——深圳全至科技創(chuàng)新園案例. http://news.sohu.com/a/575601778_100117214.
[4]“工業(yè)上樓”典型案例|深圳全至科技創(chuàng)新園.https://zhuanlan.zhihu.com/p/567433865.
[5]綠色石景山公眾號《變！變！變！一波新舊照片背后的首鋼北區(qū)歷史變遷》
[6]蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會《“騰籠換鳥”舊廠房煥發(fā)新活力》.
[7]其他類型體育服務(wù)綜合體——三鄰橋體育文化園.https://www.sohu.com/a/500745257_121119649.
[8]北杜伊斯堡景觀公園：讓工業(yè)遺產(chǎn)綻放發(fā)展與自由之花. https://www.sohu.com/a/320163789_720180.
審核：馬智慧