隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，住房問題已延伸至“新市民、青年人”群體，為讓“新市民、青年人”群體共享新型城鎮(zhèn)化發(fā)展成果，2017年原國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京等13個首批試點城市，2019年又將集體建設用地租賃住房試點城市擴展到18個。
集體建設用地開發(fā)租賃住房作為住房供應體系轉型的重要舉措，在實踐中取得了一定成效，但也面臨諸多現(xiàn)實困境，如何破解集體建設用地建設租賃住房落地難題，仍需積極地探索。文章分析了不同地市3個典型案例，分析集體建設用地建設租賃住房在入市模式、資金籌集、運營管理、收益分配等方面具體做法，以期對案例優(yōu)化和模式推廣提供借鑒。
一
經(jīng)典案例
1.杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)項目
杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)項目由國企主導牽頭項目實施，統(tǒng)籌規(guī)劃、規(guī)范運營西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)留用地，組織村社及合作單位聯(lián)合開發(fā)。創(chuàng)新“三統(tǒng)一”合作開發(fā)模式，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理。統(tǒng)一規(guī)劃，國企牽頭，西湖區(qū)規(guī)劃國土部門和屬地鎮(zhèn)街配合，整合優(yōu)化留用地布點規(guī)劃，促進留用地開發(fā)由“小而散”向“集中集約”發(fā)展。統(tǒng)一開發(fā)，引進戰(zhàn)略合作伙伴及品牌開發(fā)商，實行統(tǒng)一開發(fā)、嚴格把控開發(fā)各環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮品牌效應，提高運營收益。統(tǒng)一管理，企業(yè)建立健全開發(fā)各專業(yè)模塊管理制度、考核機制，尤其做好資金的監(jiān)管和審計，防范廉政風險。項目圍繞打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化街區(qū)等形式，引入新興產(chǎn)業(yè)孵化基地和優(yōu)質品牌，以承租方式對外經(jīng)營，承租期限20年。
2.廈門市湖里區(qū)枋湖社區(qū)項目
湖里區(qū)枋湖社區(qū)項目是利用集體留用地開發(fā)建設的綜合項目，采用村民入股、集資建設模式，枋湖社區(qū)利用政策，將社區(qū)被征地農(nóng)民手中人均15m2 的集體經(jīng)濟發(fā)展用地轉化為股份，社區(qū)制定了詳細的成員股身份及股權分配規(guī)定，部分居民將所占項目股權為質押，向廈門農(nóng)商銀行申請優(yōu)惠利率貸款，枋湖社區(qū)股份經(jīng)濟聯(lián)合社還收到廈門市住房保障和房屋管理局的專項財政補貼。項目采用公開競價方式對外招租經(jīng)營，其中兩幢公寓20年承租權由房企競得，作為長租公寓租賃房源。項目產(chǎn)權全部屬于枋湖社區(qū)，不實際分配到戶，實行統(tǒng)一集中經(jīng)營和管理。社區(qū)居民按入股份額平等占有項目股權并享受分紅，所持股權不得轉讓。
3.福州市倉山區(qū)聯(lián)建村項目
以村集體自建廠房開發(fā)建設的福州市倉山區(qū)聯(lián)建村項目，采取“企業(yè)建設-集體回購-企業(yè)運營”開發(fā)運營模式，集體建設用地以公開拍賣方式入市，所得的土地出讓金由聯(lián)建村全額用于回購本地塊資產(chǎn)，用于開發(fā)集體租賃住房及其配套設施，集體租賃住房信息統(tǒng)一納入福州市住房租賃市場服務監(jiān)管平臺，回購部分由企業(yè)公開競拍，競得人承租并統(tǒng)一經(jīng)營，規(guī)定項目年租金，運營期限20年。運營期間，聯(lián)建村將租金收入納入村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，部分收益用于村集體基礎設施建設與日常開支，另一部分以股份制形式按200元/人/月分紅于村集體成員，退休村民額外獲得305元資產(chǎn)分紅補貼，保證集體用地入市后村民的長期穩(wěn)定收益。
二
模式分析
1.專業(yè)化運營盤活村集體資產(chǎn)利用
以村集體或村集體經(jīng)濟組織為主導，在保留集體土地所有權基礎上，選擇招拍掛、入股集資等多種入市方式，運營期限定均為20年，保證社會資本的穩(wěn)定投入和收益愿景的實現(xiàn)，采取多主體開發(fā)建設、專業(yè)化運營形式，根據(jù)村集體經(jīng)濟能力、項目區(qū)位和資源稟賦狀況，實現(xiàn)多主體、多組合、多形式村集體資產(chǎn)的盤活利用。
2.多渠道引資解決項目資金投入難題
一方面，通過引入社會資本參與破解公共租賃住房開發(fā)建設的前期資金投入量大難題，既減輕政府、村集體建設經(jīng)濟壓力，又實現(xiàn)項目建設保質保量。另一方面，利用村集體留用地，依靠土地入股與銀行優(yōu)惠貸款政策，村民以土地入股，依托銀行優(yōu)惠貸款政策，實現(xiàn)項目的前期融資。相較而言，后者實施難度更高，但是村民作為集體用地使用權和發(fā)展權主體，確保了入市增值收益留在集體內(nèi)部，充分保障了村集體組織成員更大程度享受集體資產(chǎn)的長期增值紅利。
3.市場化帶動土地增值收益均衡分配
案例項目均采取市場化運營方式，由企業(yè)整合區(qū)域資源和社會資本，搭建專業(yè)團隊，高質量營造投資、配置、品質標準，對租賃住房統(tǒng)一管理運營，從土地增值收益中分成或獲益，并在運營期內(nèi)向村集體繳納按年度上浮的租金，村民享受使用權入股分紅。不同之處在于開發(fā)建設合作模式，以及享受土地增值收益主體和分配方式。與此同時，村民還間接享受項目實施后周邊公共基礎設施改善、公共服務以及新增就業(yè)機會等非現(xiàn)金形式的增值收益。
三
發(fā)展建議
1.拓寬開發(fā)建設資金來源
由于集體用地產(chǎn)權的特殊性及租賃住房無法預售或抵押的特點，破解金融支持政策缺失和融資模式創(chuàng)新問題迫在眉睫。一是完善金融支持政策?；诩w建設用地、租賃住房入市現(xiàn)狀，一方面，可通過政府層面承租，以預付租金為項目提供資金支持，并將建成后項目納入政府公共租賃住房系統(tǒng)統(tǒng)一管理；另一方面，完善村民將集體建設用地使用權入股聯(lián)營方式的政策支持，通過補貼、降稅等手段給予多種融資方式政策傾斜，保障村民收益。二是加快創(chuàng)新融資模式步調。在金融機構層面，以構建市場為導向REITS融資模式為基礎，開發(fā)適合集體用地租賃住房項目建設和運營特點的信貸產(chǎn)品，對符合條件的優(yōu)質項目給予貸款支持。
2.構建多元利益協(xié)調機制
利益分配是集體建設用地建設租賃住房的關鍵，因此要平衡好各方利益，構建多元利益協(xié)調機制，實現(xiàn)多方共贏。一是實現(xiàn)農(nóng)民與村集體經(jīng)濟組織共贏。將項目所獲收益納入村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，用于村集體基礎設施建設和集體成員入股分紅。 二是實現(xiàn)企業(yè)與村集體經(jīng)濟組織共贏。根據(jù)實際情況選取“建造-運營-移交”“企業(yè)建設-集體回購-企業(yè)承租”“村集體自建-企業(yè)運營”等不同開發(fā)合作模式，根據(jù)開發(fā)模式采取“資產(chǎn)收益”“入股分紅”“比例上漲”等多樣化組合方式分配收益，保證雙方的利益均衡。三是實現(xiàn)地方政府、企業(yè)、村集體經(jīng)濟組織共贏。地方政府通過發(fā)揮稅收的調節(jié)功能激發(fā)企業(yè)建設租賃住房的積極性，并以稅收形式參與收益分配；制定企業(yè)準入及分配可操作性流程，營造社會資本下鄉(xiāng)的良性互動投資環(huán)境。
3.提升村集體基層治理能力
集體建設用地建設租賃住房試點項目的實施，需要村集體基層治理能力作為保障。村集體可以從入市民主決策流程、收益分配環(huán)節(jié)、日常信息監(jiān)管等方面建立民主參與和監(jiān)督機制，提升村民對村集體的信任感，重塑村集體基層治理的公信力，進一步發(fā)揮村集體或集體經(jīng)濟組織在集體用地入市和租賃住房運營方面的引導、統(tǒng)籌能力。
【參考文獻】
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審核：李飛孟