隨著城市步入高質量發(fā)展時代，城市發(fā)展理念也正慢慢從“空間管理”向“綜合治理”、從“增量發(fā)展”向“存量更新”、從“城市空間增值”向“城市活力增值”轉變。在此背景下，城市更新成為城市自下而上高質量發(fā)展的最佳模式。而城市街區(qū)作為城市記憶的載體，是未來城市更新中不可忽略的重要片區(qū)，需要有重點、有方向地進行改造復興，以實現城市的可持續(xù)發(fā)展。
而傳統(tǒng)街區(qū)大部分仍舊位于老城區(qū)市中心，地理區(qū)位優(yōu)越，但由于商業(yè)發(fā)展滯后、歷史和人文環(huán)境衰落、空間肌理與現代商業(yè)不夠匹配、商業(yè)功能模糊等問題面臨著停滯甚至衰敗的光景，街區(qū)的更新刻不容緩。
本文通過對典型街區(qū)型城市更新案例進行解析，總結相關經驗，可為未來同類型城市更新提供參考。
案例一：
北京望京小街
——縫合商辦街區(qū)，再現活力場景
1、前世今生
望京小街位于北京望京核心腹地，全長380余米，寬約40米，街的兩側為萬科時代中心和方恒購物中心之間，街的一端為1400戶大型居住區(qū)。隨著城市定位和周邊業(yè)態(tài)的更新變化，逐漸出現活力喪失、交通擁堵、停車難、臟亂差等問題。經過兩年多規(guī)劃設計和五個月的改造施工，小街搖身一變成為了“時尚、科技、活力的共享街區(qū)”，一舉成為北京最熱門的商圈之一。
2、更新模式
采用“政府引領資金投入+社會資本參與共建”的城市更新模式。政府注重環(huán)境優(yōu)化和經濟活力，企業(yè)注重業(yè)態(tài)升級和效益增收，政企合作構建長效治理內生動力。
3、更新策略
需求決定方向
對企業(yè)和周邊居民進行了詳實走訪調研，基于他們的訴求，政企共同確定了小街的開發(fā)方向：一條具有活力的商業(yè)步行街，一個回應社區(qū)居民需求的線性城市空間，強化其可行走性和慢生活的調性。
景觀縫合空間
利用景觀手法來模糊邊界兼容功能，打造極具體驗性的公共空間。一是將車行道改為應急通道，平時作為休閑商業(yè)空間；二是利用原人行空間和地形高差，改造為觀演劇場，兼具通行和集聚功能；三是增設外擺區(qū)域拓展底商經營界面；四是新增藝術化景觀打卡點、趣味互動設施、公共展覽空間等，營造時尚活力氛圍。
業(yè)態(tài)構建場景
依據街區(qū)開發(fā)定位，差異化引入大量新晉品品牌和網紅IP業(yè)態(tài)。兩側商場引入餐飲、酒吧、商超、影院等復合化業(yè)態(tài)，以品牌企業(yè)為主。特色集市則分主題分版塊引入相關特色商鋪，以網紅業(yè)態(tài)為主。同時還積極統(tǒng)籌社會資源，引入城市書屋、北京設計中心等，強化街區(qū)文化屬性；不定期舉辦豐富的節(jié)慶活動，如開街日活動、漢堡節(jié)、２０２１年北京時裝周、城市更新展等。
治理成就未來
聯合開發(fā)建設“智慧之芯”管理平臺，連接智慧停車，綠色節(jié)能、小街商圈、社區(qū)公約、小街安防等五大運營場景，小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費指數等進行實時數據分析，實現精細化管理。
聯動提升能級
更大規(guī)模的區(qū)域更新中，持續(xù)強化商業(yè)的“逛玩”屬性，通過慢行系統(tǒng)改造、綠道建設、智慧交通項目等，將望京街道內商業(yè)體串成一個步行１小時可達的活力消費圈。
4、更新成效
據萬科項目負責人介紹，該項目“不算后續(xù)物業(yè)運營的投入，預計10-15年能夠收回投入改造的靜態(tài)成本”。但是從2020年8月開業(yè)到現在，這里的商業(yè)密度提升約10%，文化設施數量提升13%，餐飲多樣性提升8%，國際化餐飲指數增加200%，節(jié)慶活動日數量增加130.4%。人氣和知名度急速上升?？梢娫诔鞘懈陆洕找娣矫?，需跳出單個項目的盈利情況看其對區(qū)域經濟的帶動作用。
案例二：
成都遠洋太古里
——縫合古今記憶，重構商業(yè)場景
1、前世今生
成都遠洋太古里項目，毗鄰千年古剎大慈寺，接壤繁華的春熙路商圈，遺存有一定數量的古建筑與歷史街巷。從2002年開始由政府主導的空間實踐通過一系列的規(guī)劃文件來實現對原有歷史空間的規(guī)訓與改造，由于對城市更新的價值取向缺乏正確的判斷，致使該片區(qū)一直處于大拆大建的更新過程中。2010年底由遠洋和太古地產獲得土地使用權，開啟新一輪的更新。項目以重塑成都傳統(tǒng)的市中心為把目標，將其創(chuàng)造性地打造成為一座開放式、低密度的街區(qū)型國際性都市中心，并把它作為一個專屬于成都的城市公共空間，和城市融為一體，并和成都共同發(fā)展。
2、更新模式
采用“資本一線+政府二線”的聯盟型更新模式。由前期政府為單一主導的更新實踐失敗，故地方政府退居二線，開啟新的更新模式，即將開發(fā)建設運營權交由開發(fā)商，政府負責把控項目總體方向和要求等。
3、更新策略
保護先行，延續(xù)肌理風貌
延續(xù)街巷原有肌理，對古建筑和院落間進行利用式保護，并圍繞大慈寺進行文化保育和更新。同時融入2-3層的川西風格獨棟新建建筑，一層底商對外打開，二層商業(yè)聯通，三層局部采用退臺設計，豐富街道設計研學商業(yè)氛圍，讓交通空間與逛街的交往空間相互融合。
反效率流線，重場景營造
一是因保留原有縱橫雜沓的近十條街巷，導致流線迂曲繁多，但卻因定制化的“濾鏡式”古韻，承托起咖啡與茶的悠然品質生活，而成為最強吸客區(qū)域。二是因“快里”“慢里”兩條動線的鄰近布置，貌似犯了商業(yè)設計大忌，但事實上，卻因精準把握住了“快耍慢活”的情感規(guī)律，以現象級的國際品牌資源和豐富精彩的文化藝術活動輸出，營造豐富的消費場景，承接起絡繹不絕的人流量。在足夠龐大的流量下，這些看似反效率的空間結構反而變成了鏈接城市活力的有情結構。
品牌共創(chuàng)，提升IP價值
對于“太古里IP”而言，它匯聚了現代文化與傳統(tǒng)文化，本土文化與國際文化，開業(yè)伊始就在做“本地植入”，強化多元文化的交流與碰撞。一是在招商方面選擇高端精品路線，引入具有示范效應的概念店鋪，讓太古里作為一個窗口，去展示企業(yè)、區(qū)域及城市的營商服務能力，獲得認可后再次吸引更多品牌入駐，形成良性有機循環(huán)。二是在商業(yè)運營方面，以在地文化和情感為紐帶，通過品牌共創(chuàng)融合本地文化，創(chuàng)造出有趣的微型公共空間、適宜的“自拍點”、不間斷的新鮮話題等，與本地年輕一代消費者建立直接的溝通和交流。三是借力“太古里IP”品牌的影響力和輻射力，為本土消費品牌提供肥沃的土壤，打造首店矩陣。利用街區(qū)社交“孵化”新商業(yè)，使大量品牌的“首店”“旗艦店”落戶，培育新的消費業(yè)態(tài)吸引人氣、增加客流。
4、更新成效
截止2021年12月31日，成都遠洋太古里引入超230家西南或全國首店，出租率高達96%，其零售業(yè)績較上年增長21.9%，達95億元。其更新的意義，不僅是“救活”了大慈寺街區(qū)，還場景外延，盤活了直接毗鄰太古里的街道，包括镋鈀街、青蓮上街、玄奘廣場等在內的“環(huán)遠洋太古里”區(qū)域。
結語
由上述兩大案例可見，城市街區(qū)作為城市活力的空間的重要紐帶，在實現自身活力復興的基礎上，也通過“連鎖反應”為片區(qū)及城市帶來了巨大效益。
街區(qū)更新未來將摒棄原有的“場地邏輯”，轉為“人場邏輯”，即以“人的尺度”來營造小場景，用小空間、巧手法來塑造多樣化的休閑體驗性場景，使市民與街巷之間產生情感交流，形成歸屬感和認同感，從而激發(fā)城市活力。
參考文獻：
1、鄒毅.從“臟亂差”到“新地標”，望京小街是如何更新的？[J].城市開發(fā),2022(04):106-108.
2、劉彬,陳忠暖.權力、資本與空間:歷史街區(qū)改造背景下的城市消費空間生產——以成都遠洋太古里為例[J].國際城市規(guī)劃,2018,33(01):75-80+118.
審核：蔡峻