高鐵動(dòng)車所上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)一旦解決與區(qū)域周邊的功能縫合問(wèn)題，就能跨越鄰避效應(yīng)，成為城市片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的重要引擎。
1. 動(dòng)車運(yùn)用所
動(dòng)車運(yùn)用所（簡(jiǎn)稱：動(dòng)車所）是動(dòng)車檢修、維護(hù)中心，是服務(wù)于鐵路及綜合交通樞紐的重要配套工程，建成后能夠有效增加其所在城市鐵路場(chǎng)站的行車列數(shù)，有力提升場(chǎng)站整體的始發(fā)終到功能。根據(jù)2016年原國(guó)家鐵路局發(fā)布的《鐵路動(dòng)車組設(shè)備設(shè)計(jì)規(guī)范》，動(dòng)車段（所、場(chǎng)）規(guī)劃建設(shè)應(yīng)與城市規(guī)劃密切配合，布局在客流密度較高、有大量始發(fā)終到列車開(kāi)行需求的客運(yùn)站附近。因此，動(dòng)車所的規(guī)劃建設(shè)要遵循上述原則和要求，就必須著眼于城市總體規(guī)劃和鐵路線網(wǎng)、樞紐的優(yōu)化布局，重點(diǎn)謀劃提升始發(fā)終到功能。
2.動(dòng)車運(yùn)用所上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)
近年來(lái)，中央出臺(tái)了一系列關(guān)于鐵路規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)文件，比如《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2014〕37 號(hào)），《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（發(fā)改基礎(chǔ)〔2018〕514 號(hào)）等，為地方推進(jìn)鐵路建設(shè)特別是高鐵規(guī)劃建設(shè)提出了一系列具有針對(duì)性、指導(dǎo)性和可操作性的意見(jiàn)。動(dòng)車所上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)工程要充分利用“鐵路建設(shè)要與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合、盤(pán)活存量鐵路用地與綜合開(kāi)發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合，給予既有鐵路站場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)用地政策支持、合理確定高鐵車站選址和規(guī)模、鼓勵(lì)提高鐵用地節(jié)約集約利用水平”等政策優(yōu)勢(shì)，真正做到優(yōu)地優(yōu)用。
3.動(dòng)車運(yùn)用所上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的必要性
動(dòng)車所上蓋是鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)鐵路建設(shè)用地復(fù)合利用的重要載體。動(dòng)車所上蓋規(guī)劃建設(shè)先行先試，可以為有效推動(dòng)土地復(fù)合利用樹(shù)立標(biāo)桿，進(jìn)而也可以為打造經(jīng)得起歷史和人民檢驗(yàn)的基礎(chǔ)設(shè)施精品力作樹(shù)立標(biāo)桿。
圍繞動(dòng)車所上蓋開(kāi)發(fā)可以形成城市組團(tuán)（綜合開(kāi)發(fā)片區(qū)）。該組團(tuán)（片區(qū)）往往可以有效推動(dòng)相關(guān)高鐵新城的進(jìn)一步“擴(kuò)能”，為高鐵新城大TOD綜合開(kāi)發(fā)提供更豐富的建設(shè)用地資源。
動(dòng)車所實(shí)施上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，還可以有效降低動(dòng)車所的噪音污染、光污染、視覺(jué)污染及對(duì)周邊其他項(xiàng)目落地的影響，進(jìn)而可以大大消除鄰避效應(yīng)和一系列的社會(huì)矛盾，確保動(dòng)車所所在組團(tuán)（片區(qū)）土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的最大化。
案例1：
杭州艮山門(mén)動(dòng)車運(yùn)用所上蓋空間開(kāi)發(fā)
艮山門(mén)動(dòng)車所位于杭州市上城區(qū)和拱墅區(qū)文暉單元，作為全國(guó)第一個(gè)高鐵上蓋型物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于全國(guó)高鐵城區(qū)建設(shè)具有標(biāo)桿意義?？傆玫孛娣e約1379畝，蓋板區(qū)域面積約929畝，蓋板項(xiàng)目總投資約60億元。
案例2：
杭州西動(dòng)車運(yùn)用所上蓋空間開(kāi)發(fā)
杭州西動(dòng)車所項(xiàng)目位于杭州西站西北方向約4公里處，它不僅是目前浙江省內(nèi)規(guī)模最大的動(dòng)車所，也是“軌道上的長(zhǎng)三角”鐵路網(wǎng)的重要組成部分。杭州西動(dòng)車所項(xiàng)目總用地面積約1472畝，蓋板區(qū)域約1111畝，總投資約74億元，杭州西動(dòng)車所緊鄰機(jī)場(chǎng)快線苕溪站、地鐵倉(cāng)前車輛段。地鐵倉(cāng)前車輛段做上蓋物業(yè)（780畝），與杭州西動(dòng)車所上蓋物業(yè)做聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，合計(jì)約1900畝。
4.動(dòng)車運(yùn)用所上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)啟示
目前，高鐵動(dòng)車所上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)還處在探索過(guò)程中，即使世界范圍內(nèi)，也缺少可借鑒的成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。因涉及電壓等級(jí)高等技術(shù)難題，動(dòng)車所難度與地鐵上蓋不是一個(gè)量級(jí)，不能將地鐵上蓋物業(yè)簡(jiǎn)單地移植、照搬到動(dòng)車所上蓋。
高鐵動(dòng)車所一定意義是屬于鄰避設(shè)施，其上蓋開(kāi)發(fā)重點(diǎn)要解決與區(qū)域周邊的功能縫合。特別是要堅(jiān)持立體開(kāi)發(fā)、功能融合，處理好蓋上蓋下交通銜接，構(gòu)建好便捷的區(qū)域公共交通網(wǎng)絡(luò)。越來(lái)越多的城市在探索軌道交通上蓋物業(yè)模式，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。
動(dòng)車所上蓋開(kāi)發(fā)要堅(jiān)持 TOD 模式，參考地鐵車輛段上蓋的經(jīng)驗(yàn)，將“地鐵 + 物業(yè)”的“做地、做房、做房東”模式嫁接到鐵路上，進(jìn)行高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，破解建設(shè)成本高等難題。要把握好“做地、做房、做房東”三者之間的比例關(guān)系，力求找到一個(gè)最佳平衡點(diǎn)和最大“公約數(shù)”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。