破解城市住房保障難題，必須解決共有產(chǎn)權(quán)住房的籌集、分配、轉(zhuǎn)讓三個(gè)核心問題。
一
何謂共有產(chǎn)權(quán)住房
共有產(chǎn)權(quán)住房是指由政府提供政策，建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，限定面積、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利，面向符合條件的市區(qū)戶籍和穩(wěn)定就業(yè)的非市區(qū)戶籍家庭供應(yīng)，實(shí)行政府與購房家庭按份共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。
共有產(chǎn)權(quán)住房的本質(zhì)是政府住房公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房一方面為中低收入家庭提供了相對(duì)較低價(jià)位的普通商品房，緩解了其經(jīng)濟(jì)壓力，保障了基本住房權(quán)力；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結(jié)構(gòu)，緩解了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房?jī)r(jià)，疏解高房?jī)r(jià)的困擾；第三，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)住房體現(xiàn)了社會(huì)公平性，作為政府宏觀調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的手段之一起到積極作用。
二
共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)比分析
共有產(chǎn)權(quán)住房主要聚焦籌集、分配、轉(zhuǎn)讓三個(gè)核心問題，一線城市、省會(huì)城市、重點(diǎn)城市在共有產(chǎn)權(quán)住房政策上實(shí)行因城施策，以適應(yīng)城市發(fā)展實(shí)際。因此，本文通過對(duì)一線城市、省會(huì)城市、重點(diǎn)城市城市的籌集、分配、轉(zhuǎn)讓三個(gè)核心問題進(jìn)行對(duì)比分析。
（一）一線城市
1.籌集
在土地來源途徑上，北京主要依托集體經(jīng)營(yíng)性、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位等用地，新建商品房配建，非居住存量房改造，來籌措共有產(chǎn)權(quán)住房房源，但不采用集中新建方式；上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房采用單獨(dú)選址、集中建設(shè)和在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中配建的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；廣州一方面采用集中新建的方式籌集房源，另一方面也通過公開出讓商品住宅配建確定，同時(shí)也結(jié)合廣州城市更新改造，安排不少于10%的房源作為共有產(chǎn)權(quán)住房；
在建筑面積方面，北京要求城六區(qū)建筑面積在90m2以下，其他區(qū)建筑面積90m2以下占70%，最大不超過建筑面積120m2；廣州建筑面積一般不超過90m2，以60～80m2兩居室或小三居室成套住宅為主；上海則根據(jù)綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構(gòu)成等要素，在較小的套型內(nèi)滿足家庭基本居住生活要求；
2.分配
在分配方式上，北京上海廣州都允許本市戶籍與非戶籍進(jìn)行申購，北京對(duì)非持有北京戶籍比例進(jìn)行限制，不得不少30%；
產(chǎn)權(quán)比例方面，北京與上海均參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定，上海可允許在此基礎(chǔ)上進(jìn)行部分合理折讓，廣州則產(chǎn)權(quán)比例不少于50%；
3.轉(zhuǎn)讓
在轉(zhuǎn)讓期限與轉(zhuǎn)讓方式方面，三座城市均為5年期滿方可轉(zhuǎn)讓，其中上海允許在回購政府或代持機(jī)構(gòu)所持有的共有產(chǎn)權(quán)后，方可上市轉(zhuǎn)讓，北京、廣州僅允許在擁有享有共有產(chǎn)權(quán)住房資格的公民內(nèi)流轉(zhuǎn)；
（二）省會(huì)城市
1.籌集
在土地來源途徑上，西安、杭州、南京除了采用集中新建方式以外，杭州、南京還增加在公開招拍掛商品住房中配置部分比例的共有產(chǎn)權(quán)住房，并在出讓文件中予以說明；
建筑面積上，南京規(guī)定不超過90m2，杭州以中小套型為主，西安原則上控制在90m2左右，但最大不得不超過144m2；
2.分配
分配對(duì)象與產(chǎn)權(quán)比例，西安、杭州本地戶籍與非戶籍均可申購，南京僅限定為本地戶籍；西安要求產(chǎn)權(quán)比例按項(xiàng)目銷售均價(jià)占銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)同地段、同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的比例確定，此外，西安實(shí)施政府產(chǎn)權(quán)份額實(shí)行有償使用，購房人按照市場(chǎng)評(píng)估租金的70%向代持機(jī)構(gòu)繳納租金。南京的產(chǎn)權(quán)比例限定為50%，杭州在50%的基礎(chǔ)上可根據(jù)申購人自愿比例擴(kuò)大到80%；
3.轉(zhuǎn)讓
在轉(zhuǎn)讓期限與轉(zhuǎn)讓方式方面，西安杭州南京在達(dá)到規(guī)定的期滿時(shí)間后，在回購政府或者代持機(jī)構(gòu)持有的產(chǎn)權(quán)后，可上市轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓期限西安、南京均為5年，杭州則為10年。
（三）重點(diǎn)城市
1.籌集
在土地來源途徑上，東光、寧波采用政府集中新建、出讓商品住宅配建、非居住類建筑存量改造來籌措，無錫則采用政府集中新建方式，大連選擇出讓土地設(shè)置配建比例、存量項(xiàng)目改造獲取共有產(chǎn)權(quán)住房；
建筑面積方面，東莞設(shè)定原則上不超過120m2，其中90m2以下戶型不低于80%，寧波要求以中小套型為主，無錫根據(jù)套型設(shè)計(jì)確定一室戶面積不超過65m2，二室戶面積不超過90m2，大連設(shè)置在90m2以下；
2.分配
分配對(duì)象與產(chǎn)權(quán)比例方面，東光、寧波均對(duì)本地戶籍與非本地戶籍開放，無錫、大連則限制在本地戶籍；東莞、無錫比例均在50%，寧波、大連原則上不低于60%；
3.轉(zhuǎn)讓
轉(zhuǎn)讓期限與轉(zhuǎn)讓方式上，無錫、大連均為5年期滿，在回購政府或代持機(jī)構(gòu)持有的份額后，可上市轉(zhuǎn)讓，東莞僅3年即可轉(zhuǎn)讓，但限定在擁有共有產(chǎn)權(quán)住房資格的公民范圍內(nèi)，寧波則需要達(dá)到10年期限才允許上市轉(zhuǎn)讓。
三
總結(jié)
（一）轉(zhuǎn)讓方式與城市財(cái)政實(shí)力緊密相關(guān)
一線城市住房均價(jià)較高，公民有強(qiáng)烈的共有產(chǎn)權(quán)住房需求，且政府財(cái)力雄厚，接受較長(zhǎng)時(shí)間占用政府財(cái)政資金，在轉(zhuǎn)讓方式上選擇封閉流轉(zhuǎn)為主，以著力解決后續(xù)城市居民住房需求，省會(huì)城市、重點(diǎn)城市因政府財(cái)力有限，政府財(cái)政資金無法長(zhǎng)時(shí)間占用，選擇在達(dá)到一定期限內(nèi)讓居民回購進(jìn)行上市轉(zhuǎn)讓，釋放財(cái)政資金。
（二）產(chǎn)權(quán)比例折射出對(duì)應(yīng)城市房?jī)r(jià)基準(zhǔn)
一線城市在產(chǎn)權(quán)比例上，選擇依據(jù)項(xiàng)目所在地段情況進(jìn)行浮動(dòng)確定，省會(huì)城市則對(duì)比例有所放松，在設(shè)定下限50%基礎(chǔ)上，允許申購家庭根據(jù)自愿原則增加部分產(chǎn)權(quán)份額，重點(diǎn)城市產(chǎn)權(quán)份額大都上升至60%的基準(zhǔn)。
（三）分配對(duì)象與城市人口流入正相關(guān)
一線城市、部分省會(huì)、重點(diǎn)城市外來人口流入較多，非本地戶籍人口對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的需求也十分強(qiáng)烈，這些城市在設(shè)置分配對(duì)象時(shí)將其一同劃入，增加非本地戶籍居民擁有產(chǎn)權(quán)住房機(jī)會(huì)，提升其城市歸屬感，讓外來人口能夠真正留的住、能留下。
參考文獻(xiàn)
[1] 羅異鏗 . 新型住房制度下共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐與思考——以北京、上海、廣州、深圳為例[J]. 上海房地. 2021,(10).
審核：李明超