城市更新隨著中國(guó)大中城市過(guò)去30年高速發(fā)展，迎來(lái)以存量煥新、內(nèi)涵增值為發(fā)展訴求的全新4.0時(shí)代。作為長(zhǎng)三角特大城市，南京地處中國(guó)東部、長(zhǎng)江下游、瀕江近海，是長(zhǎng)三角輻射帶動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶城市，也是東部沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略交匯的重要節(jié)點(diǎn)城市。根據(jù)《南京市城市總體規(guī)劃（2018—2035）》南京將正式從“秦淮河時(shí)代”步入“揚(yáng)子江時(shí)代”，南京的城市更新也將從迎來(lái)全新的4.0時(shí)代。
中國(guó)城市更新的1.0到4.0
城市更新1.0：
“推倒式”清空再重建
在中國(guó)現(xiàn)代化的發(fā)展初期，住宅密度相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)用地的征收比較簡(jiǎn)單。這一階段也被認(rèn)為是中國(guó)的低層次城市更新階段，被稱為“大拆大建”階段。這一階段的改建工程主要是街區(qū)的全面拆除及重建。在這個(gè)階段，城市更新沒(méi)有真正意義上的主題，開(kāi)發(fā)商或投資者通常處于主導(dǎo)地位，有時(shí)甚至直接與政府進(jìn)行磋商，缺少社區(qū)層面的溝通。
城市更新2.0：
追求規(guī)模效應(yīng)與高速建設(shè)
進(jìn)入城市更新2.0之后，追求規(guī)模與數(shù)量是其的主要特征。城市更新2.0階段具有更為發(fā)達(dá)的城市中心、龐大的政府基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以及成熟的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系。相比1.0階段，城市更新2.0以追求社會(huì)共同利益為目標(biāo)，在應(yīng)對(duì)城市衰退的問(wèn)題上更為激進(jìn)且考慮得更加周全。在策劃過(guò)程中也有其他相關(guān)利益方的參與。城市更新2.0階段的項(xiàng)目擁有一系列優(yōu)勢(shì)，往往保留了其突出的建筑特點(diǎn)，這些項(xiàng)目通?？梢詫⒗吓f的建筑物重新開(kāi)發(fā)改造成具有現(xiàn)代屬性和全新用途的物業(yè)，保持特殊景點(diǎn)及具有歷史文化和建筑價(jià)值的遺產(chǎn)，并盡可能地保留當(dāng)?shù)氐奈幕厣?/p>
城市更新3.0：
從“量變”到“質(zhì)變”
在城市更新3.0階段，城市建設(shè)的重點(diǎn)開(kāi)始從追求體量轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)質(zhì)量。城市更新3.0見(jiàn)證了21世紀(jì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)需求的快速增長(zhǎng)，尤其是在一線城市和發(fā)達(dá)的二線城市。隨著跨國(guó)公司和頂級(jí)本土企業(yè)的增多，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都開(kāi)始重新審視自身存在的問(wèn)題，并意識(shí)到真正優(yōu)質(zhì)的物業(yè)才是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和吸引頂尖租戶的關(guān)鍵所在。
城市更新4.0：
智慧、高效、可持續(xù)
城市更新4.0的特征是以智能、高效且可持續(xù)發(fā)展，積極推動(dòng)中國(guó)城市的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這一階段，專門的城市更新機(jī)構(gòu)將負(fù)責(zé)全面推進(jìn)城市更新計(jì)劃的進(jìn)程。在城市更新4.0階段，經(jīng)驗(yàn)豐富的規(guī)劃專家、城市更新相關(guān)機(jī)構(gòu)和私營(yíng)部門通力合作，在項(xiàng)目討論及策劃階段需要充分參考當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的意見(jiàn)便是一個(gè)明顯的特征。
南京城市更新的1.0到4.0
從1978年到2019年，南京城市建成區(qū)面積從116平方公里拓展到800平方公里左右，年均增長(zhǎng)17平方公里左右，城市空間快速擴(kuò)張。從城市更新的視角，南京城市空間發(fā)展分為三個(gè)階段。
第一階段：外延式擴(kuò)張階段（2000年前），主要特點(diǎn)是城市發(fā)展采取新區(qū)建設(shè)與舊城改造并舉、“一年初見(jiàn)成效、三年面貌大變”的工作方針，城市更新模式主要是政府主導(dǎo)，進(jìn)行大規(guī)模的拆除重建。
隨著新區(qū)建設(shè)與舊城改造的雙管齊下，城市空間呈現(xiàn)外延式擴(kuò)張的特征，老城周邊建成了南湖、五塘、鎖金等居住區(qū)和燕子磯、雨花等工業(yè)基地，老城內(nèi)建設(shè)了金陵飯店、玄武飯店等一批高層建筑。但由于歷史文化保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，填充補(bǔ)齊式的建設(shè)模式對(duì)城市肌理和歷史文化風(fēng)貌造成了一定的破壞。
第二階段：新區(qū)開(kāi)發(fā)與拆除重建階段（2000年-2011年），該階段采取“一疏散三集中”、“一城三區(qū)”城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，城市更新模式從“拆改留”式城市重建，轉(zhuǎn)向小規(guī)模、漸進(jìn)式的有機(jī)更新，開(kāi)始關(guān)注自下而上社區(qū)參與和市場(chǎng)運(yùn)作。以“老城做減法、新區(qū)做加法”為方針同步推進(jìn)新區(qū)開(kāi)發(fā)與老城拆除重建，南京大力建設(shè)河西新城區(qū)和仙林、東山、浦口等多個(gè)新市區(qū)。南京城市空間發(fā)展逐漸從“拆改留”式推倒重建轉(zhuǎn)向小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新，老城環(huán)境整治成效明顯，顯山露水、見(jiàn)城濱江，城市功能得到了提升。
第三階段：城市有機(jī)更新、積極創(chuàng)新階段（2012年至今）， 這一階段南京圍繞“創(chuàng)新名城、美麗古都”的城市發(fā)展愿景，通過(guò)實(shí)施“121戰(zhàn)略”（具有全球影響力的創(chuàng)新名城，打造綜合性國(guó)家科學(xué)中心和科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，建構(gòu)一流創(chuàng)新生態(tài)體系），實(shí)施“留改拆”城市有機(jī)更新模式，注重保護(hù)和利用歷史文化資源，完善公眾日常生活和公共交往活動(dòng)需要的公共設(shè)施，依托政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多元參與的共同治理體系，發(fā)揮市場(chǎng)自下而上發(fā)展動(dòng)力，更好地盤活存量資源，提升城市功能。南京出臺(tái)了40余項(xiàng)城市更新相關(guān)政策條例，構(gòu)成了從環(huán)境綜合整治到舊區(qū)成片再開(kāi)發(fā)，再到老舊小區(qū)、歷史地段微更新的政策體系，形成政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多元參與、共同治理的“留改拆”城市有機(jī)更新模式。
如果說(shuō)前兩個(gè)階段總體上還是以追求經(jīng)濟(jì)利益為主要目標(biāo)導(dǎo)向、以增量式開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)的1.0到30.時(shí)代，那么近年來(lái)以“留改拆”為主的城市有機(jī)更新，則意味著南京已經(jīng)進(jìn)入城市更新4.0時(shí)代，通過(guò)土地集約利用、空間復(fù)合開(kāi)發(fā)，打造智慧、高效、可持續(xù)的城市功能則成為這一階段的主要目標(biāo)。
2021年11月24日，南京市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)《居住類地段城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》。南京成為住建部公布的21個(gè)城市更新試點(diǎn)城市中最快出臺(tái)相關(guān)細(xì)則的城市。
在更新模式上，《實(shí)施細(xì)則》對(duì)居住類地段城市更新采取了差別化的更新模式，要求項(xiàng)目應(yīng)避免零散化、碎片化，按片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化。老舊小區(qū)改造著重針對(duì)市政和公共服務(wù)設(shè)施予以改造和完善，以維修整治模式為主。居住類歷史地段，包括歷史文化街區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)和一般歷史地段，通過(guò)漸進(jìn)式微更新模式，以維修整治模式和適度改建加建為主。其他以危破老舊住宅（棚戶區(qū)）為主的片區(qū)，在對(duì)建筑質(zhì)量和風(fēng)貌的評(píng)估基礎(chǔ)上，可綜合運(yùn)用拆除重建、加建改建、維修整治等不同模式。
以南京計(jì)算新村“微更新”項(xiàng)目為例，2017和2018年，南京市政府牽頭開(kāi)展公共空間“微更新、微幸福”試點(diǎn)活動(dòng)，通過(guò)公共空間的“微更新”重塑空間的設(shè)計(jì)和功能，將一些原本困擾社區(qū)的老舊空間重新改造成為宜居的新式場(chǎng)所，提高社區(qū)和居民的幸福感。如鼓樓區(qū)燕子磯街道幕府山莊將地下室打造成“黨群之家”，將這里也變成居民常來(lái)常往的家。
2016年以來(lái)，南京已累計(jì)整治624個(gè)老舊小區(qū)，使其實(shí)現(xiàn)了“逆生長(zhǎng)”。南京市明確了下一步老舊小區(qū)整治原則：堅(jiān)持整治經(jīng)費(fèi)多元化，進(jìn)一步明晰政府與市場(chǎng)、政府與業(yè)主的邊界，遵循“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”原則，采取市場(chǎng)化手段，明確支出分擔(dān)，切實(shí)形成各方職責(zé)共擔(dān)、共建共享良好格局。
2020年，戴德梁行發(fā)布南京城市白皮書(shū)《場(chǎng)所塑造x城市更新在南京》中提到，目前南京主城區(qū)已步入存量時(shí)代，將場(chǎng)所塑造與目前城市更新相結(jié)合，可以塑造更多能讓居民反復(fù)停留的場(chǎng)所，給場(chǎng)所內(nèi)物質(zhì)及精神消費(fèi)注入更多活力。在全球化維度的比較中，偉大城市是優(yōu)質(zhì)場(chǎng)所的集合地。以社區(qū)引導(dǎo)的方法進(jìn)行更多業(yè)態(tài)的場(chǎng)所塑造對(duì)于幫助南京打造全球創(chuàng)新名城有著重大意義。
隨著80后，90后，00后的成長(zhǎng)，未來(lái)在城市規(guī)劃的引導(dǎo)下，消費(fèi)場(chǎng)所逐漸呈現(xiàn)室內(nèi)室外相結(jié)合的趨勢(shì)，傳統(tǒng)的商業(yè)空間也在向復(fù)合型商業(yè)空間轉(zhuǎn)型，如何定義“公共空間”，如何“挖掘公共空間”的商業(yè)價(jià)值、文化價(jià)值、社會(huì)價(jià)值，將成為城市更新的新命題。
參考文獻(xiàn)：
[1]戴德梁行：《場(chǎng)所塑造x城市更新在南京》；
[2]葉斌：《國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中的南京城市更新工作》，南京市規(guī)劃和自然資源局；
[3]姜奇卉：《南京：“微更新”讓城市“老小區(qū)”綻放新活力》，江蘇新聞廣播。
審核：蔡 峻