近年來，隨著城市空間及人居范圍的不斷拓展，軌道交通的作用日益凸顯。城市內(nèi)——坐地鐵，城市間——乘高鐵，選擇軌道交通出行的群體已經(jīng)十分龐大。如何利用其高人流量來創(chuàng)造、更新、匯聚、提升一座城市的價(jià)值，使其釋放出更多潛力，成為當(dāng)前研究城市高質(zhì)量、精細(xì)化發(fā)展的又一課題。
TOD模式就像是一個(gè)都市大磁場(chǎng)，依托強(qiáng)大的交通樞紐吸引著人流、物流、資金流、信息流，匯聚成片區(qū)的生活生產(chǎn)消費(fèi)中心，形成對(duì)整個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)城市格局的重塑和對(duì)城市地理經(jīng)濟(jì)的改寫。
TOD逐步從用于“移動(dòng)”的客運(yùn)站轉(zhuǎn)變?yōu)榧腥?、物、事，與城市融為一體的未來城市節(jié)點(diǎn)，不僅步行就能滿足吃、穿、用、玩、賞、商等品質(zhì)消費(fèi)，同時(shí)能體驗(yàn)各類豐富活動(dòng)，提升城市生活幸福指數(shù)。隨著區(qū)域配套的成熟度，投資、消費(fèi)、人才也隨之而來，TOD在讓居民享受豐富都市生活的同時(shí)，此類“流量經(jīng)濟(jì)”帶來的生機(jī)與活力也不可估量。那么以下我們選取幾個(gè)經(jīng)典案例予以分析借鑒。
日本
六本木山本“站城一體”的TOD鼻祖
六本木新城是“TOD”世界的鼻祖級(jí)項(xiàng)目，以軌道為節(jié)點(diǎn)，通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間，形成“垂直都市”，將城市空間與車站空間融合，在20公里范圍內(nèi)形成了超過800萬人的核心城區(qū)，日均客流300萬人次，是東京著名的購物中心和旅游圣地。
六本木新城，又稱六本木之丘，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木。毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道、青山、赤板的商業(yè)街以及麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)。四條軌道交通在此通過，交通十分便利。
六本木站位于東京港區(qū)，日比谷線與大江戶線在此交匯，連接著東京新宿、丸之內(nèi)、品川三大商務(wù)區(qū)，串聯(lián)起JR山手線、南北線、淺草線。
六本木區(qū)域還聚集著40多個(gè)外國使館，理應(yīng)是東京具有國際性屬性，具有商務(wù)范的地區(qū)，但在上世紀(jì)末，這里是著名的“大雜院”：大使館混雜在500戶密集排列的舊式木房，以及學(xué)校、醫(yī)院之間。
1986年，東京港區(qū)重新劃區(qū)完成，同年，該地區(qū)被東京都政府指定為“再開發(fā)誘導(dǎo)地區(qū)”，并著手建設(shè)施工。六本木新城再開發(fā)計(jì)劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。
2003年4月，占地11.6公頃的六本木山正式運(yùn)營（前期14年，建設(shè)3年），年均游客量突破4000萬，不僅是日本最成功的站城一體的TOD之一，也是日本城市更新的代表項(xiàng)目。
1.隱身的交通樞紐
森大廈株式會(huì)社是六本木山開發(fā)建設(shè)的主體，在其長達(dá)14年的前期土地整理工作中，主要是與400余位土地所有權(quán)人協(xié)調(diào)利益關(guān)系，其中大部分以土地入股的方式加入這個(gè)項(xiàng)目，以獲得土地增值帶來的紅利，但這對(duì)森大廈株式會(huì)社是一個(gè)挑戰(zhàn)。于是，也就有了高密度交通網(wǎng)絡(luò)隱于地下的立體化樞紐設(shè)計(jì)，從而為區(qū)域爭(zhēng)取到更多可建設(shè)用地。
六本木山辦公區(qū)和消費(fèi)區(qū)地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時(shí)可以向消費(fèi)區(qū)的停車場(chǎng)靠攏，晚上停車緊張的消費(fèi)區(qū)也可以往辦公區(qū)分流，整個(gè)六本木山24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)。另外。地鐵直接連通六本木新城地下一層，步行街、地下通道通過上下自動(dòng)扶梯相連通，交通十分便利。
2.繁華的公園城市
六本木山的目標(biāo)是打造“城市中的城市”，這座“城市”集合了來自全球各專業(yè)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：KPF（森大廈、君悅酒店、櫸樹坡綜合樓），捷得事務(wù)所（商業(yè)設(shè)施），C&P設(shè)計(jì)事務(wù)所（住宅區(qū)），槙文彥（朝日電視臺(tái)及庭院景觀）。
建成之后的六本木山不僅有辦公、住宅，還有美術(shù)館、劇院、博物館等文化設(shè)施，其間分布有大量的餐飲和購物場(chǎng)所，不僅呈現(xiàn)出高樓林立的區(qū)域新形象，還挖掘出更多的公共活動(dòng)空間。
森大廈高54層，由2-5層的餐廳等商業(yè)店鋪、7-48層的寫字樓、49層以上的美術(shù)館及會(huì)員俱樂部構(gòu)成，聚集了雅虎、樂天、活力門等眾多知名企業(yè)總部，內(nèi)有酒店、森美術(shù)館、六本木山TOHO影城、購物中心等設(shè)施，還有可以360度眺望東京市容的展望臺(tái)。
住宅區(qū)體現(xiàn)了“住職接近”的理念，也是解決東京都會(huì)區(qū)高密度居住問題的一項(xiàng)試驗(yàn)。這里由4座塔樓組成，擁有793個(gè)住宅單位。半開放式的購物中心——山邊 ，充分利用地勢(shì)變化，打造出錯(cuò)落有致的空間，將“峽谷”意向與商業(yè)空間相融合。
六本木山景觀設(shè)計(jì)，被稱為“都市森林”，從地面到建筑屋頂，植被見縫插針分散其中，即便在高容積率的形態(tài)下，綠地面積為開發(fā)前1.5倍，占開發(fā)面積20%以上。
3.市民的文化舞臺(tái)
城市既是劇場(chǎng)又是舞臺(tái)，六本木山提出構(gòu)建“文化都心”的目標(biāo)，六本木露天廣場(chǎng)是一處擁有可以任意開放的遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂表演圓形舞臺(tái)，能為風(fēng)雨無阻的戶外活動(dòng)提供場(chǎng)地;配合著可變換的噴水設(shè)施，滿足了多樣化的活動(dòng)場(chǎng)地需求，提供了變化豐富的空間。另外，整個(gè)六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設(shè)置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動(dòng)資訊外,還可以轉(zhuǎn)播表演活動(dòng)，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。區(qū)域大型雕塑有19個(gè)，小雕塑作品超過100個(gè)，大量的藝術(shù)文化活動(dòng)與建筑空間緊密結(jié)合，吸引市民參與其中。
成都
“TOD+5G”公園城市社區(qū)
早在2017年，成都就作出大力實(shí)施TOD綜合開發(fā)的戰(zhàn)略部署，對(duì)軌道交通遠(yuǎn)期線網(wǎng)規(guī)劃的694個(gè)站點(diǎn)、75個(gè)車輛基地進(jìn)行統(tǒng)籌開發(fā)。同時(shí)，成都還在全國范圍內(nèi)率先建立了TOD頂層設(shè)計(jì)體系，指導(dǎo)未來20至30年的TOD綜合開發(fā)工作?！蛾P(guān)于軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)的實(shí)施意見》中，確定了軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)用地的范圍為一般站點(diǎn)半徑500米、換乘站點(diǎn)半徑800米，土地出讓起始價(jià)可按不考慮軌道交通因素的宗地評(píng)估價(jià)的70%（含持證準(zhǔn)用價(jià)款）確定?！熬C合開發(fā)為常態(tài)，不開發(fā)為例外”，是成都市實(shí)施全域TOD綜合開發(fā)的原則，多個(gè)文件的出臺(tái)將成都TOD綜合開發(fā)用地落實(shí)到了9040個(gè)具體地塊。
去年3月，總投資約110億元的成都新津站“TOD+5G”公園城市社區(qū)示范項(xiàng)目正式開工，作為成都首批TOD綜合開發(fā)示范站點(diǎn)之一，該項(xiàng)目按照站城一體、職住平衡理念，強(qiáng)化科創(chuàng)賦能和公園社區(qū)打造，將依托BIM+5G+阿里云，構(gòu)建城市數(shù)字底座，將高鐵站、地鐵10號(hào)線新津站、S8號(hào)線站點(diǎn)以及公交場(chǎng)站通過地下、地上連廊無縫銜接，垂直空間疊建商業(yè)商務(wù)和產(chǎn)業(yè)載體，打造成集5G場(chǎng)景展示、科創(chuàng)空間、未來社區(qū)于一體的公園城市社區(qū)示范單元。為順利推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行，新津軌道城市發(fā)展有限公司擬將66%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，欲引進(jìn)國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)打造公園城市新地標(biāo)。
零售巨頭沃爾瑪、日本最大綜合金融服務(wù)集團(tuán)歐力士、“世界最美書店”蔦屋書店、萬科、蘇寧、紅星美凱龍……一批全球知名品牌和國內(nèi)領(lǐng)軍行業(yè)紛紛與成都TOD成功“加好友”。
杭州
因湖而名，因“線”而強(qiáng)
邁入新世紀(jì)以來，杭州在TOD理論研究、實(shí)踐應(yīng)用方面均走了國內(nèi)城市前列，率先以大TOD理念指導(dǎo)綜合交通規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、都市圈一體化規(guī)劃的編制，在“交通西進(jìn)”、杭州城東新城規(guī)劃建設(shè)、杭黃高鐵規(guī)劃建設(shè)、杭州地鐵1號(hào)線規(guī)劃建設(shè)、蕭山機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃建設(shè)等重大工程中主動(dòng)踐行“XOD+PPP+EPC”模式，統(tǒng)籌做好線網(wǎng)互聯(lián)互通、沿線高密度開發(fā)、線站城產(chǎn)一體化等文章，為打造與世界名城相媲美的生活品質(zhì)之城奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
過去20年，杭州之所以能在充滿挑戰(zhàn)的形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，其中一個(gè)非常重要的原因就是推進(jìn)以高鐵交通為特色的綜合交通樞紐的打造。2008年，為加快實(shí)施“決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略，杭州對(duì)東站及周邊地區(qū)9.3平方公里進(jìn)行了綜合開發(fā)，通過優(yōu)化路網(wǎng)交通、完善基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)高品質(zhì)住宅區(qū)、集聚現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能，形成了以現(xiàn)代綜合交通樞紐為依托，以高端商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、旅游服務(wù)、居住生活功能為主體，具有高品質(zhì)管理服務(wù)水平的現(xiàn)代驛城和彰顯城市形象的都市門戶。
“一街一中心”規(guī)劃效果圖
杭州在全國率先提出“人跟線走”為主，“線跟人走”為輔的理念，形成“老城區(qū)線跟人”+“新城區(qū)人跟線”相結(jié)合的地鐵沿線開發(fā)建設(shè)模式，做到地鐵延伸到哪里，城市就發(fā)展到哪里，人口就集聚到哪里，以地鐵建設(shè)帶整治、帶保護(hù)、帶改造、帶建設(shè)、帶開發(fā)、帶管理，促進(jìn)建筑和人口從老城區(qū)疏散，推動(dòng)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中、高校向高教園中集中、建設(shè)向新城區(qū)集中。
比如，在杭州地鐵1號(hào)線工程中，創(chuàng)造性地采用了雙Y線方案，一舉打通了主城與下沙、臨平、江南三個(gè)副城，受到了廣大市民的普遍好評(píng)。再比如杭州在國內(nèi)率先全面推廣“地鐵+物業(yè)”開發(fā)模式，堅(jiān)持做到“上蓋是原則，不上蓋是例外”，在滿足地鐵站點(diǎn)綜合交通功能的前提下，對(duì)地鐵站點(diǎn)上蓋及周邊物業(yè)實(shí)施一體化綜合開發(fā)，從而誕生了以“楊柳郡”“天空之城”等為代表的一大批高密度高價(jià)值高品質(zhì)的地鐵上蓋物業(yè)。除此之外，杭州還在七彩小鎮(zhèn)的建設(shè)中融入了公交TOD，把以往露天的公交站場(chǎng)用地一并納入土地出讓范圍，把地面層的公交站場(chǎng)重建、裝修好，無償移交給公交公司；同時(shí)對(duì)上蓋空間進(jìn)行綜合性利用，有電影院、健身中心、老年活動(dòng)中心、停車場(chǎng)等，同時(shí)也將市政服務(wù)大廳引入到了這個(gè)城市綜合體中，使之成為新的地標(biāo)性的城市節(jié)點(diǎn)。
高鐵上蓋、地鐵上蓋、公交上蓋，這些杭州案例都依賴于觀念的突破——不僅需要開發(fā)商的觀念更新，更需要政府部門及公交公司對(duì)于新觀念的包容與接納。杭州的早期政策明確了地鐵投融資的基本模式，也明確了地鐵集團(tuán)“做地、做房、做房東”的職能，近期的政策又明確了征遷資金分擔(dān)原因、軌道交通籌資方式、地下空間開發(fā)利用管理辦法、上蓋綜合開發(fā)供地方式，這樣由下至上、多年探索、逐步健全的專業(yè)政策出臺(tái)和落地，讓杭州的TOD開發(fā)之路走得穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)。
參考資料：
1.匠工營國公眾號(hào)《新時(shí)代，如何成功打造TOD模式？》
2.景觀家公眾號(hào)《日本TOD模式下的成功案例》
審核：蔡峻