未來(lái)社區(qū)是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區(qū)，是圍繞社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價(jià)值導(dǎo)向，以包括未來(lái)鄰里、未來(lái)教育、未來(lái)健康等9大場(chǎng)景創(chuàng)新為引領(lǐng)的新型城市功能單元。未來(lái)社區(qū)建設(shè)需要大量的資本、技術(shù)、管理運(yùn)營(yíng)的投入，以浙江省首批24個(gè)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目為例，總投資額就達(dá)到了2114億元。既往單靠政府財(cái)政投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的模式瓶頸突出，必須充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資本方的力量，帶來(lái)富有活力的資金、創(chuàng)新的技術(shù)和豐富的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合政府的政策引導(dǎo)，共同助力未來(lái)社區(qū)建設(shè)。在當(dāng)前“房住不炒”的背景下，未來(lái)社區(qū)建設(shè)的投融資模式，既要解決市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)平衡性問(wèn)題，同時(shí)又要落地九大場(chǎng)景中的公益性需求，這就對(duì)于投融資模式提出了更高的要求。
一、投融資模式創(chuàng)新應(yīng)基于未來(lái)社區(qū)三重屬性
未來(lái)社區(qū)投融資模式創(chuàng)新應(yīng)基于未來(lái)社區(qū)建設(shè)的公益性、專業(yè)性、平臺(tái)性三重屬性。首先，未來(lái)社區(qū)建設(shè)以“老百姓美好生活向往”為中心，九大未來(lái)場(chǎng)景建設(shè)中亦包含非營(yíng)利性的模塊，因而必然具有公益性或準(zhǔn)公益性。第二，未來(lái)社區(qū)建設(shè)遵循“人本化、生態(tài)化、數(shù)字化”三大基本原則，不僅是傳統(tǒng)工程設(shè)計(jì)施工的模式，更是包含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、環(huán)境、科技等多個(gè)方面的內(nèi)涵，必然需要極強(qiáng)的專業(yè)性。第三，未來(lái)社區(qū)建設(shè)將構(gòu)建起以“九大場(chǎng)景創(chuàng)新”為重點(diǎn)的集成系統(tǒng)，各場(chǎng)景下的數(shù)據(jù)將匯集成數(shù)據(jù)平臺(tái)和流量平臺(tái)，進(jìn)而發(fā)展出經(jīng)濟(jì)平臺(tái)和資本聚合平臺(tái)，因而未來(lái)社區(qū)建設(shè)具有豐富的平臺(tái)性。
公益性或準(zhǔn)公益性使得其具有正外部性，如何實(shí)現(xiàn)外部性的內(nèi)在化是未來(lái)社區(qū)建設(shè)投融資模式發(fā)展的重要方向?；凇罢l(shuí)受益、誰(shuí)承擔(dān)”的理念，未來(lái)社區(qū)建設(shè)投融資模式應(yīng)當(dāng)構(gòu)建多種路徑的項(xiàng)目溢價(jià)回饋機(jī)制，使得未來(lái)社區(qū)建設(shè)投融資項(xiàng)目帶來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值成長(zhǎng)能夠反映到投融資項(xiàng)目以及其參與各方的收益中，實(shí)現(xiàn)溢出價(jià)值回流，從而更好地實(shí)現(xiàn)激勵(lì)相容，支撐未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的持續(xù)投入。同時(shí)，未來(lái)社區(qū)建設(shè)的公益性或準(zhǔn)公益性使得其需要并應(yīng)當(dāng)獲取合理的政策性融資支持，包括政府直接投資、政策性金融、國(guó)有機(jī)構(gòu)增信等。未來(lái)社區(qū)建設(shè)投融資模式可以通過(guò)和政府專項(xiàng)資金、開(kāi)發(fā)性、政策性金融工具的結(jié)合，獲得股權(quán)或債權(quán)性資金投入，提升項(xiàng)目信用，補(bǔ)充項(xiàng)目融資缺口。
另一方面，未來(lái)社區(qū)建設(shè)的準(zhǔn)公益性也指出了其具備的商業(yè)價(jià)值。結(jié)合未來(lái)社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容和投融資模式的特點(diǎn)，未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升可以從業(yè)務(wù)本身和資本運(yùn)營(yíng)等方面開(kāi)展。在業(yè)務(wù)方面，可積極打造規(guī)?；\(yùn)營(yíng)的成熟業(yè)務(wù)，或提供較穩(wěn)定的收益現(xiàn)金流，或建立較高的增值成長(zhǎng)預(yù)期等。在資本運(yùn)營(yíng)方面，未來(lái)社區(qū)建設(shè)投融資模式還可通過(guò)建立股權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制、開(kāi)展資產(chǎn)證券化等方式提升項(xiàng)目資本和資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善收益水平。也可通過(guò)創(chuàng)新模式設(shè)計(jì)，在公開(kāi)市場(chǎng)開(kāi)展直接債務(wù)融資或權(quán)益融資，優(yōu)化未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的融資成本和杠桿水平。
二.未來(lái)社區(qū)建設(shè)投融資模式創(chuàng)新的路徑
投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化
是未來(lái)社區(qū)建設(shè)的投融資創(chuàng)新的重要基礎(chǔ)
投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化，通過(guò)投資主體多元化，充分發(fā)揮社會(huì)資本方的專業(yè)特長(zhǎng)，協(xié)同合作，以分擔(dān)未來(lái)社區(qū)投資的風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。實(shí)現(xiàn)形式上，投資主體多元化應(yīng)以聯(lián)合體的方式實(shí)施，或以多主體股權(quán)合作的模式組建項(xiàng)目聯(lián)合體、或者以龍頭企業(yè)總包帶動(dòng)上下游企業(yè)形成項(xiàng)目聯(lián)合體；主體選擇上，應(yīng)該選擇專業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的聯(lián)合體作為項(xiàng)目的執(zhí)行方。
投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)收益匹配，落實(shí)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，提升不同社會(huì)資本方參與的積極性。風(fēng)險(xiǎn)收益匹配，關(guān)鍵是梳理出“三化九場(chǎng)景”中包含商業(yè)性、或準(zhǔn)商業(yè)性的公共服務(wù)設(shè)施，并落實(shí)此類型公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及使用權(quán)，保障參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)的社會(huì)資本方獲得應(yīng)得、合理的產(chǎn)權(quán)收益。
統(tǒng)籌規(guī)劃資源和區(qū)域整體布局
是未來(lái)社區(qū)建設(shè)的投融資創(chuàng)新的重要方向
統(tǒng)籌規(guī)劃資源和區(qū)域整體布局，一是通過(guò)統(tǒng)籌政府非財(cái)政收入資源，以“項(xiàng)目+土地資源”模式，形成“政府主導(dǎo)治理—土地溢價(jià)出讓—開(kāi)發(fā)收益回饋”的路徑，減少對(duì)財(cái)政資金直接投資的依賴；二是通過(guò)聯(lián)動(dòng)周邊資源，與周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、社會(huì)發(fā)展和公共服務(wù)提升有機(jī)結(jié)合，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)未來(lái)社區(qū)周邊的片區(qū)，提升區(qū)域整體發(fā)展；三是統(tǒng)籌規(guī)劃資源和區(qū)域整體布局，通過(guò)增量?jī)r(jià)值內(nèi)部化，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)性思維和產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維，打造未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的自我造血能力，建立以增量?jī)r(jià)值創(chuàng)造為基礎(chǔ)的回報(bào)機(jī)制，在發(fā)展中實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享，實(shí)現(xiàn)激勵(lì)相容和可持續(xù)投入。
挖掘組合多跨應(yīng)用場(chǎng)景的商業(yè)價(jià)值
是未來(lái)社區(qū)建設(shè)的投融資創(chuàng)新的重要潛力
挖掘組合多跨應(yīng)用場(chǎng)景的商業(yè)價(jià)值， 一是通過(guò)平臺(tái)化運(yùn)作，挖掘九大場(chǎng)景的商業(yè)價(jià)值。挖掘多跨應(yīng)用場(chǎng)景的商業(yè)價(jià)值，首先要以數(shù)字化手段打造“三化九場(chǎng)景”的平臺(tái)，并融合九大場(chǎng)景的相關(guān)的智能模塊，推動(dòng)多跨應(yīng)用場(chǎng)景的落地；其次，鏈接未來(lái)社區(qū)多邊群體，并創(chuàng)建互動(dòng)機(jī)制，從而在滿足多邊群體需求的同時(shí)，挖掘商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。二是通過(guò)場(chǎng)景集群運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)九大場(chǎng)景的價(jià)值最大化。針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)、非標(biāo)準(zhǔn)的場(chǎng)景可將區(qū)域內(nèi)同類場(chǎng)景集群運(yùn)作，整體引入社會(huì)資本進(jìn)行投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，形成同類場(chǎng)景規(guī)模運(yùn)作，降低建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，提高投資效益；針對(duì)關(guān)聯(lián)、非關(guān)聯(lián)的場(chǎng)景，可將區(qū)域內(nèi)相關(guān)聯(lián)的多個(gè)場(chǎng)景進(jìn)行跨行業(yè)打包，引入社會(huì)資本進(jìn)行投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，形成關(guān)聯(lián)場(chǎng)景集群運(yùn)作。
提升社會(huì)資本的綜合回報(bào)
是未來(lái)社區(qū)建設(shè)的投融資創(chuàng)新的重要條件
未來(lái)社區(qū)投資規(guī)模較大、實(shí)施周期較長(zhǎng)，需要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與，切實(shí)提高社會(huì)資本的財(cái)務(wù)收益。針對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)收益，可結(jié)合未來(lái)社區(qū)的未來(lái)交通、未來(lái)創(chuàng)業(yè)、未來(lái)服務(wù)等收益預(yù)期較為明確、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的場(chǎng)景，通過(guò)收益權(quán)、債券、股權(quán)等多種類型的資產(chǎn)證券化或以不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）方式加快資金周轉(zhuǎn)，提升資金收益率。針對(duì)項(xiàng)目股權(quán)收益，可結(jié)合未來(lái)社區(qū)的未來(lái)教育、未來(lái)健康等經(jīng)營(yíng)屬性較強(qiáng)，成長(zhǎng)性較好的項(xiàng)目，做好資本運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和落地，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)的杠桿力量和證券化帶來(lái)的資本價(jià)值放大效應(yīng)，通過(guò)股權(quán)證券化等路徑提升社會(huì)資本的股權(quán)價(jià)值增值空間。
審核：邵瑩