六本木新城位于東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，新城以軌道站點(diǎn)為節(jié)點(diǎn)，按照“垂直花園城市”理念，通過(guò)開(kāi)發(fā)超高層塔樓和地下空間，形成了著名的都市復(fù)合開(kāi)發(fā)區(qū)，是日本規(guī)模最大的都市更新計(jì)劃之一。
1
民間主導(dǎo)、政府配合的更新過(guò)程
六本木地區(qū)占地11.6公頃，不僅是日本有史以來(lái)由民間主導(dǎo)規(guī)模最大的都市更新案例，也是當(dāng)時(shí)世界上最大規(guī)模的民間更新改建案例。六本木位于東京都中心的港區(qū)，距離日本皇宮僅0.5公里，大致相當(dāng)于上海的淮海中路西段，或是北京的東郊民巷。實(shí)際更新地塊占地174畝，分屬400個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)人所有，另有租地建房的300戶。項(xiàng)目由森大廈株式會(huì)社牽頭，協(xié)同約400家企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人投資4700億日元參與開(kāi)發(fā)。整個(gè)改建過(guò)程從開(kāi)始協(xié)調(diào)到獲得權(quán)利關(guān)系人百分之百同意，歷經(jīng)了1000多輪談判，最終耗時(shí)17年完成開(kāi)發(fā)（施工用了3年，規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及與拆遷戶溝通用了14年）。通過(guò)漫長(zhǎng)的協(xié)商，500多戶曾經(jīng)獨(dú)門獨(dú)院的老住戶全部同意拆遷，400多戶選擇回遷。這意味著，新建的4幢住宅樓840套住宅，有一半提供給老住戶，保留了原來(lái)的社會(huì)關(guān)系，充分體現(xiàn)了“以人為本”的思想。
森集團(tuán)的開(kāi)發(fā)思路是“整合一個(gè)大基地，建造一棟辦公大樓”，執(zhí)行方式是與地主共同合建，長(zhǎng)期持有產(chǎn)權(quán)，并由森集團(tuán)負(fù)責(zé)租賃管理。日本是一個(gè)實(shí)行土地私有制的國(guó)家，若沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)人的同意，政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能強(qiáng)制拆遷城市居民的房屋。為了達(dá)成共建目標(biāo)，森集團(tuán)探索出權(quán)利置換方式。權(quán)利置換是指更新地區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)人、合法建筑物所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)利人或?qū)嵤┱?，提供土地、建筑物、他?xiàng)權(quán)利或資金，參與或?qū)嵤┏鞘懈率聵I(yè)，在城市更新計(jì)劃實(shí)施完成后，按其更新前的權(quán)利價(jià)值及提供的資金比例，分配更新后建筑物及其土地之應(yīng)有權(quán)利金。權(quán)利置換通過(guò)土地所有權(quán)人和權(quán)利關(guān)系人互助合作的方式實(shí)施城市更新，解決了復(fù)雜的土地權(quán)屬問(wèn)題。
2
混合、集約、垂直開(kāi)發(fā)的建設(shè)理念
六本木新城有機(jī)更新充分運(yùn)用了“垂直花園城市”的建設(shè)理念，打造多層次、富有效率的城市生活形態(tài)。森集團(tuán)挑戰(zhàn)傳統(tǒng)土地細(xì)分式的平面都市規(guī)劃，打破單一的土地使用分區(qū)概念，將“職、住、娛、商、學(xué)、休”等功能縱向疊加，大量利用空中與地下空間，將都市生活流線由橫向改為豎向，建設(shè)一個(gè)“垂直”的而不是“水平”的都市，從而改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為方式。
六本木新城綜合體總建筑面積約76萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到6.55，通過(guò)增加大樓的高度來(lái)增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時(shí)間。改造前90%的土地上都是低層住宅，普遍是2-3層，最高9層，整個(gè)區(qū)域僅有10%的公共空間和綠地，除了居住空間，人們的可活動(dòng)空間并不多。通過(guò)改造，整個(gè)地塊的地下和地上空間得到了充分開(kāi)發(fā)，在原有地塊77%的土地面積上創(chuàng)造了76萬(wàn)平方米的使用面積，其余23%的土地面積用于綠化、公園和公共活動(dòng)場(chǎng)所。通過(guò)在空余地面、人造地基、屋頂上營(yíng)造綠色，立體開(kāi)發(fā)后的綠化率由此前的14.2%上升為25%，綠化設(shè)施的空間分布更加均衡、種類更加多樣化。主樓六本木森大廈地下6層、地上54層，總高238.05米，以占整個(gè)地塊5.4%的土地面積創(chuàng)造出了新城50%的使用面積，大大集約了土地，擴(kuò)展了人們的活動(dòng)空間。森大廈自下而上的主要功能有停車、餐飲、商業(yè)、辦公和美術(shù)館，雅虎、樂(lè)天、活力門等眾多日本知名企業(yè)總部也落戶于本大樓。
3
公交主導(dǎo)、立體多元、以人為本的交通組織
通過(guò)修建匝道、隧道，將區(qū)內(nèi)六本木大道與區(qū)外3號(hào)環(huán)線道路聯(lián)通，形成汽車快速通達(dá)的道路交通網(wǎng)絡(luò)。六本木新城位于地鐵日比谷線六本木站上方，地鐵站可直接連通六本木新城負(fù)一層。步行街、二層步行連廊、步行廣場(chǎng)（66廣場(chǎng)）、地下通道及上下自動(dòng)扶梯互相聯(lián)通，組成了一個(gè)四通八達(dá)的步行網(wǎng)絡(luò)。這些措施形成由地鐵、公共汽車、私家車、步行組成的立體交通聯(lián)運(yùn)體系，不僅實(shí)現(xiàn)了人車分離，也確保了交通安全。
同時(shí)，專門設(shè)置了出租車乘車處和租車服務(wù)處，為人們出行提供了多樣化的交通選擇。六本木新城共有12處停車場(chǎng)，共計(jì)2762個(gè)車位，24小時(shí)營(yíng)業(yè)；另設(shè)50輛摩托車和332輛自行車停放處。停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)充分考慮了不同時(shí)間的停車需求，將整個(gè)辦公區(qū)和消費(fèi)區(qū)的地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時(shí)可以借用消費(fèi)區(qū)的停車場(chǎng)；晚上停車緊張的消費(fèi)區(qū)可以往辦公區(qū)分流。
4
多樣化功能綜合的“24小時(shí)城中城”
六本木新城遵循“24小時(shí)城市”理念，采用集群化、綜合化、人性化開(kāi)發(fā)模式，綜合工作、生活、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)等所需的一切設(shè)施，以期滿足人們?nèi)粘；顒?dòng)的所有需求。六本木新城由ABC三個(gè)基本區(qū)域構(gòu)成，集居住、公共服務(wù)、辦公、商業(yè)休閑功能于一體，滿足都市生活的各種需求。
A區(qū)位于項(xiàng)目北端，面對(duì)六本木大街，是六本木新城的主要入口，集商業(yè)、教育等綜合設(shè)施于一體。B區(qū)是六本木新城的核心區(qū)，包括森大廈、凱悅酒店、朝日電視臺(tái)、綜合影院等，通過(guò)商業(yè)空間、街道和公園把這些主體建筑串聯(lián)起來(lái)。C區(qū)位于項(xiàng)目的南端，擁有四棟住宅，此外還有一幢多層的辦公樓和其他生活輔助設(shè)施。
5
參與性、體驗(yàn)式、藝術(shù)性的公共空間
城市公園——立體迴游式綠化環(huán)境。為了貫徹“垂直花園城市”理念，六本木新城致力于創(chuàng)建開(kāi)放性空間和綠化環(huán)境。對(duì)集約土地利用獲得的開(kāi)放空間及屋頂積極實(shí)施綠化，營(yíng)造出眾多的屋頂“小自然”環(huán)境。一部分屋頂被種上麥子、水稻，讓居民體驗(yàn)久違的鄉(xiāng)村生活。空中花園考慮到大樹(shù)根莖的需要，覆土厚度達(dá)到80cm-1m，成為了市中心的綠肺。除此之外，其他步行廊道、廣場(chǎng)也都通過(guò)綠植進(jìn)行裝扮。占地4300平方米的毛利花園是一座帶有本土文化風(fēng)格的園林，成為展現(xiàn)六本木歷史與文化的載體。從地面至屋頂?shù)亩喾N多樣的廣場(chǎng)、街道、綠地形成了“立體迴游”的都市森林。
城市生活的舞臺(tái)——開(kāi)放的廣場(chǎng)和街道。六本木露天廣場(chǎng)擁有可以任意開(kāi)放的、遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂(lè)表演圓形舞臺(tái)，能風(fēng)雨無(wú)阻地為戶外活動(dòng)提供場(chǎng)地。另外，還有66廣場(chǎng)、半開(kāi)放的“Hill Side”、步行街、城市綜合體中入口廣場(chǎng)、半室內(nèi)庭園、屋頂綠化廣場(chǎng)等空間形態(tài)，將建筑綜合體與城市公共空間相互滲透，為市民提供了豐富有趣的活動(dòng)場(chǎng)所。
城市藝術(shù)文化——豐富的文化藝術(shù)設(shè)施。設(shè)計(jì)者們充分考慮工作、居住、休憩的多重功能，在設(shè)計(jì)中融入了文化、藝術(shù)、商業(yè)、購(gòu)物以及休閑等元素。六本木新城的藝術(shù)設(shè)施包括藝術(shù)中心、展望臺(tái)、博物館、圖書(shū)館、教育設(shè)施等。此外，櫸樹(shù)坂路聚集了近二十位知名藝術(shù)家設(shè)計(jì)的休閑椅、雕塑等藝術(shù)設(shè)施。這些景觀藝術(shù)品的設(shè)置與森美術(shù)館共同踐行了六本木“文化都心”的建設(shè)理念。
活動(dòng)策劃——全年度的營(yíng)銷推廣計(jì)劃。六本木新城主張“城市既是劇場(chǎng)又是舞臺(tái)”的理念，具有全年度的營(yíng)銷計(jì)劃和開(kāi)放的設(shè)施。每季度舉辦不同的主題活動(dòng)，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與。同時(shí)結(jié)合旅游業(yè)，積極開(kāi)展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng)，以六本木露天廣場(chǎng)為主的公共開(kāi)放空間，滿足人們多樣化活動(dòng)的需求。整個(gè)六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁、電梯分別設(shè)置大小不同的熒幕，用以顯示租賃信息、活動(dòng)咨詢、轉(zhuǎn)播表演、播放商業(yè)廣告，方便信息的獲取和傳播。
總結(jié)
綜上分析，六本木新城有機(jī)更新案例提供了以下值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)：
1.運(yùn)用“權(quán)利置換方式”協(xié)調(diào)多方主體的訴求，推進(jìn)區(qū)域的整體更新。
2.遵循“緊湊型城市”理念，構(gòu)建垂直立體的都市生活，集成工作、生活、文化娛樂(lè)等功能于一體，有效減少通勤交通；提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度獲取開(kāi)放、綠色的公共空間，營(yíng)造理想生活場(chǎng)所。
3.遵循“垂直花園城市”理念，見(jiàn)縫插綠，打造多層次、點(diǎn)線面結(jié)合的綠色都市森林，促進(jìn)人與自然的互動(dòng)。
4.運(yùn)用“以人為本”的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造宜人的尺度、安全連續(xù)的步行環(huán)境、多樣性與文藝性的公共場(chǎng)所促進(jìn)人與人的交往。
5.通過(guò)活動(dòng)策劃、藝術(shù)設(shè)計(jì)、文化教育提高綜合體的吸引力，達(dá)到聚集人氣的目標(biāo)。
6.規(guī)劃多樣的交通設(shè)施，特別是與地鐵站的無(wú)縫銜接，提高項(xiàng)目的可及性。
參考文獻(xiàn)：
1.施瑛，費(fèi)蘭.城市綜合體中公共空間設(shè)計(jì)的分析——以日本難波公園、六本木新城為例 .
2.張國(guó)全.日本成功的城市改建項(xiàng)目：東京六本木新城城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)介紹.
3.黃躍.“立體城市”的土地利用之道——以日本東京六本木新城為例.
4.駱亭伶.民間主導(dǎo)、政府配合的超大型都市更新——東京六本木Hills.
審核：李飛孟