“2021首屆中國(guó)(浙江)誠(chéng)信品牌房企、物業(yè)服務(wù)企業(yè)峰會(huì)”主題演講
2021年7月23日上午，“2021首屆中國(guó)(浙江)誠(chéng)信品牌房企、物業(yè)服務(wù)企業(yè)峰會(huì)”在杭州城研中心舉行。峰會(huì)由杭州國(guó)際城市學(xué)研究中心（浙江省城市治理中心）、浙江廣電集團(tuán)錢江都市頻道（錢江臺(tái)&錢江視頻）、公眾號(hào)《浙房會(huì)》共同主辦，省國(guó)土空間規(guī)劃學(xué)會(huì)城市綜合開(kāi)發(fā)專業(yè)委員會(huì)協(xié)辦。原中共浙江省委常委、杭州市委書(shū)記，杭州城市學(xué)研究理事會(huì)理事長(zhǎng)，浙江省首批新型重點(diǎn)專業(yè)智庫(kù)浙江省城市治理研究中心主任、首席專家，浙江大學(xué)兼職教授、兼職博士生導(dǎo)師，中央美術(shù)學(xué)院客座教授、客座博士生導(dǎo)師，浙江省大運(yùn)河文化保護(hù)傳承利用暨國(guó)家文化公園建設(shè)工作專家咨詢委員會(huì)主任王國(guó)平應(yīng)邀出席，并作《關(guān)于新時(shí)期土地集約節(jié)約利用的思考》峰會(huì)主題演講。峰會(huì)由杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)丁曉紅主持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、品牌物業(yè)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)人及杭州市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、錢江都市頻道、杭州城研中心等相關(guān)單位共計(jì)60余人參加。
王國(guó)平認(rèn)為，土地是城鎮(zhèn)發(fā)展的載體，是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)運(yùn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)。隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，土地問(wèn)題成為新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的核心問(wèn)題和基礎(chǔ)問(wèn)題。中國(guó)革命時(shí)期的最大問(wèn)題是土地問(wèn)題；中國(guó)建設(shè)時(shí)期的最大問(wèn)題同樣是土地問(wèn)題。研究中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，也需要從研究土地問(wèn)題入手。
王國(guó)平首先分享了新時(shí)期城市土地問(wèn)題的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，對(duì)馬克思主義的級(jí)差地租理論及其中國(guó)化、土地出讓金的概念及如何分配使用等問(wèn)題作了剖析。他指出,“地租理論”特別是“級(jí)差地租理論”是馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要組成部分。從本質(zhì)上而言，“土地出讓金”就是各級(jí)政府作為城市全民（國(guó)有）所有制土地所有者的代表，向全民（國(guó)有）所有制土地使用者收取的“地租”和“級(jí)差地租”。各級(jí)政府只要嚴(yán)格依法做到它所收取的地租特別是級(jí)差地租“取之于民、用之于民”，其彰顯的必然是全體人民所期盼的馬克思主義的公平正義！
王國(guó)平認(rèn)為，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)有一定聯(lián)系，但不是影響房?jī)r(jià)的決定性因素，房?jī)r(jià)高低主要是和市場(chǎng)供求關(guān)系有關(guān)。因此要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就要從供需關(guān)系入手，解決供應(yīng)量問(wèn)題。破解老百姓“住房難”問(wèn)題，地方黨委、政府要堅(jiān)持“兩手抓”，一手抓保障性住房體系建設(shè),堅(jiān)持打造廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房（拆遷安置房）、人才房、危改房“六位一體”的住房保障體系，解決中低收入階層住房問(wèn)題，一手抓商品房建設(shè)，提高供應(yīng)量，穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格。地方要把工作重心放在保障性住房體系建設(shè)上，不能把保障房推向市場(chǎng)，影響市場(chǎng)價(jià)格。保障性住房至少要占40%，通過(guò)扎實(shí)有效地推進(jìn)保障性住房建設(shè)，切實(shí)解決中低收入階層的“住房貴”、“住房難”問(wèn)題，同時(shí)，能夠真正控制住地價(jià)、房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
王國(guó)平強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持XOD導(dǎo)向的土地開(kāi)發(fā)理念思路?！癤OD”模式是借鑒TOD模式的理念，以城市基礎(chǔ)設(shè)施為導(dǎo)向的城市空間開(kāi)發(fā)模式。土地開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下理念:一是堅(jiān)持土地“四改聯(lián)動(dòng)”，二是堅(jiān)持“政府做地、企業(yè)做房”，三是堅(jiān)持“一調(diào)兩寬兩嚴(yán)”，四是堅(jiān)持“緊湊型發(fā)展”“優(yōu)地優(yōu)用”“大疏大密”，五是堅(jiān)持“大項(xiàng)目”帶動(dòng)土地開(kāi)發(fā)，六是堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)“有形資產(chǎn)”與經(jīng)營(yíng)“無(wú)形資產(chǎn)”相結(jié)合，七是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效應(yīng)、生態(tài)效應(yīng)的疊加和統(tǒng)一，八是堅(jiān)持研究先行和創(chuàng)建“七位一體”的土地研究體系。
王國(guó)平以鐵路杭州東站、西溪濕地、天元公學(xué)、運(yùn)河博物館群、奧體博覽城、建設(shè)市屬8家新醫(yī)院為例，系統(tǒng)介紹了XOD導(dǎo)向的土地開(kāi)發(fā)模式，他指出，“XOD模式”遵循“以人為本”“效益統(tǒng)一”“多規(guī)合一”“優(yōu)化布局”“綠色發(fā)展”等城市規(guī)劃、建設(shè)的理念，通過(guò)規(guī)劃引領(lǐng)，以空間規(guī)劃為龍頭，堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的“五規(guī)合一”，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，堅(jiān)持集約發(fā)展，貫徹“精明增長(zhǎng)”“緊湊城市”理念，能夠切實(shí)提高城市發(fā)展的宜居性，從而推動(dòng)城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變。
王國(guó)平強(qiáng)調(diào)，只有堅(jiān)持“XOD模式”的發(fā)展理念，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市土地進(jìn)行一體化開(kāi)發(fā)和利用，形成土地融資和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資之間自我強(qiáng)化的正反饋關(guān)系，通過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入改善企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境和居民的生活質(zhì)量，從而帶動(dòng)土地的增值，進(jìn)而通過(guò)土地的增值反哺城市的發(fā)展，才能切實(shí)解決新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中“錢從哪里來(lái)和去”的問(wèn)題。
互動(dòng)交流環(huán)節(jié)，王國(guó)平與參會(huì)嘉賓共同探討交流了未來(lái)社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、城中村拆遷改造等問(wèn)題。
針對(duì)未來(lái)社區(qū)如何開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，王國(guó)平認(rèn)為，未來(lái)社區(qū)建設(shè)要用足用好政策，如2019年11月浙江發(fā)布的《關(guān)于高質(zhì)量加快推進(jìn)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)工作的意見(jiàn)》中指出：“允許依法采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式、評(píng)定分離辦法選擇設(shè)計(jì)、咨詢單位。在建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)方案確定后，可以‘帶方案’進(jìn)行土地公開(kāi)出讓。”這些政策為未來(lái)社區(qū)高質(zhì)量建設(shè)和管理提供了很好的思路和借鑒。同時(shí)，建議政府委托專業(yè)智庫(kù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，提供以項(xiàng)目是否具有足夠土地溢出效應(yīng)為特色的新型可行性研究報(bào)告，作為項(xiàng)目貸款的前置條件之一，進(jìn)而從根本上控制住政績(jī)工程、形象工程及政府負(fù)債，從根本上解決城市三大類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)模式缺乏問(wèn)題，進(jìn)而落實(shí)“優(yōu)地優(yōu)用”政策，助推城市高質(zhì)量發(fā)展，創(chuàng)造城市高品質(zhì)生活。
針對(duì)城中村拆遷改造的問(wèn)題，王國(guó)平強(qiáng)調(diào)，城中村一定要有嚴(yán)格的界定，要科學(xué)合理地區(qū)分“城中村”“城邊村”和“城外村”，因地制宜，分類指導(dǎo)，對(duì)城市不同區(qū)位的“村”采取不同的改造方式，找到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益的最佳平衡點(diǎn)和“最大公約數(shù)”，實(shí)現(xiàn)三大效益的最大化、最優(yōu)化。王國(guó)平建議，城中村的拆遷改造，要堅(jiān)持整村拆遷的模式，以大項(xiàng)目帶動(dòng)為抓手，將征地拆遷、環(huán)境整治、規(guī)劃優(yōu)化等內(nèi)容一攬子打包解決，并將騰挪出的土地優(yōu)化利用，實(shí)現(xiàn)資金平衡。王國(guó)平表示，城中村原來(lái)是農(nóng)民工的棲息地，拆了之后一定要讓他們有地方可去，唯一的辦法就是大規(guī)模的建設(shè)公租房，要把公租房的居住對(duì)象擴(kuò)展到城市常住人口的范圍。以杭州當(dāng)前的人口狀況和城市發(fā)展現(xiàn)狀為例，如果公租房的建設(shè)規(guī)模能夠達(dá)到每年300-500萬(wàn)平方米，并且連續(xù)建設(shè)5-10年，城中村改造過(guò)程中的很多問(wèn)題應(yīng)該可以迎刃而解。
供稿：何晨 毛春紅
審核：李明超