我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在經(jīng)歷幾十年的蓬勃發(fā)展后，“工業(yè)化超前、城市化滯后”的階段性特征凸顯，產(chǎn)城分離現(xiàn)象已引發(fā)了交通擁堵、通勤時(shí)間過長等社會(huì)問題，同時(shí)也引起越來越多政府官員、專家學(xué)者的關(guān)注。隨著新世紀(jì)以來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，產(chǎn)城分離更成為普遍現(xiàn)象，如何通過模式創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)城融合已經(jīng)成為社會(huì)各界的共同需求。
01
產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代轉(zhuǎn)型
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺(tái)，在改革開放以來的四十年里對(duì)于推動(dòng)我們國家的工業(yè)化、城市化起到了極大的推動(dòng)作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)借助各界政府的大力推動(dòng)和支持，依托土地和財(cái)稅兩大政策的推動(dòng)，助推了我國從短缺經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代化工業(yè)國家的轉(zhuǎn)變，中國也成為了全世界制造業(yè)的第一大國。與此同時(shí)，依靠人口的紅利和粗放的土地使用，并以環(huán)境惡化為代價(jià)的園區(qū)發(fā)展模式到現(xiàn)在已經(jīng)是難以為繼，產(chǎn)業(yè)全面過剩的時(shí)代。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為能夠融合產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)城市共同發(fā)展的重要載體，是未來推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展的重要的切入口和突破口，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，真正融入城市發(fā)展的一個(gè)重要的功能與資源整合平臺(tái)。
02
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展相結(jié)合的商業(yè)模式，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，有著提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特功能。總結(jié)各地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，主要有以下四種：
以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式
地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。其盈利方式主要有三種：
（1）物業(yè)出售。即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，地產(chǎn)開發(fā)商必須要提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金。
（2）物業(yè)出租。即通過持有的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策影響，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。
（3）提供服務(wù)。即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念，通過提供人才、資本、技術(shù)、等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個(gè)以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。
以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式
此類型的開發(fā)運(yùn)營模式主要是通過尋求地方政府與企業(yè)實(shí)現(xiàn)雙贏的契合點(diǎn)，以產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)來幫助政府實(shí)現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)再獲取廉價(jià)土地，實(shí)現(xiàn)互幫互贏。其盈利方式主要有兩種：
（1）土地一級(jí)開發(fā)獲利。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級(jí)開發(fā)，如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，土地作為其最大的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其最大的土地一級(jí)開發(fā)收入，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運(yùn)營，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專項(xiàng)收入也是其土地一級(jí)開發(fā)收入來源。
（2）土地二級(jí)開發(fā)獲利。即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源。
以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式
此類模式主要是產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。其主要盈利方式有三種：
（1）園區(qū)運(yùn)作模式。園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益。
（2）資本運(yùn)作模式。產(chǎn)業(yè)投資商采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式。
（3）基金管理模式。管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道。
以基金運(yùn)作為主的基金投資商模式
基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，收購合作物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改進(jìn)并將改造好的物業(yè)回租給合作方，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過發(fā)行Reits的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。盈利方式主要有兩種：
（1）物業(yè)租賃。將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)；
（2）物業(yè)資本化。通過物業(yè)租賃需要10年左右的時(shí)間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)，必須對(duì)成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯和盈利方式，四種模式無優(yōu)劣之分，只有適合與不適合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)，根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合的商業(yè)模式，從而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯(cuò)路。
03
堅(jiān)持XOD導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展
城市開發(fā)的“XOD模式”是在TOD模式基礎(chǔ)上，以城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)三大類基礎(chǔ)設(shè)施為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式。根據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施的不同可具體劃分為EOD模式（教育設(shè)施導(dǎo)向）、COD模式（文化設(shè)施導(dǎo)向）、HOD模式（醫(yī)療設(shè)施為導(dǎo)向）、POD模式（生態(tài)設(shè)施為導(dǎo)向）等。“XOD模式”通過規(guī)劃引領(lǐng)，以空間規(guī)劃為龍頭，堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的“五規(guī)合一”，能夠切實(shí)提高城市發(fā)展的宜居性，從而推動(dòng)城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變。
堅(jiān)持“XOD”城市綜合開發(fā)模式與以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)的產(chǎn)城融合發(fā)展，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市土地進(jìn)行一體化開發(fā)和利用，形成土地融資和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資之間自我強(qiáng)化的正反饋關(guān)系，通過城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入帶動(dòng)土地的增值，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地增值反哺城市的發(fā)展，才能有效破解城市建設(shè)“錢從哪里來和去、地從哪里來和去、人從哪里來和去、手續(xù)怎么辦”等四大難題，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合的高效發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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供稿：劉兆陽
審核：毛春紅、李明超