2020年7月20日，國務(wù)院辦公廳對外發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確提出2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶;到“十四五”期末(2025年底)，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。7月24日，國務(wù)院召開的全國房地產(chǎn)座談會提出：要做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。
近年來，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”，此次發(fā)文和會議不僅要求“全面推進”，嚴(yán)格確立了各項目的具體完成時間表，而且與住房保障工作緊密結(jié)合，這意味著“舊改”時代的全面到來。
01
房產(chǎn)行業(yè)的存量時代與城市有機更新
目前在我國，存在著總規(guī)模達200萬億平方米的老舊資產(chǎn)在等待改造升級。隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)型，城市更新成為行業(yè)探討的新命題。
在2019年底的中央經(jīng)濟工作會議中，首次強調(diào)了“城市更新”這一概念。會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。
邁入新世紀(jì)以來，圍繞應(yīng)對城市化帶來的諸多挑戰(zhàn)，杭州先后實施了20多項重大工程，由點到面、由線到片，大力推進城市形態(tài)、街道建筑、自然人文景觀、城市道路、城市河道、城市產(chǎn)業(yè)、城市管理的有機更新，初步形成了推進“城市有機更新”、走科學(xué)城市化道路的“杭州經(jīng)驗”。
杭州市委市政府始終堅持“以民為本”“保護第一”“生態(tài)優(yōu)先”“文化為要”等城市有機更新理念，圍繞打造“生活品質(zhì)之城”，危舊房改善工程與背街小巷改善工程、庭院改善工程、物業(yè)管理改善工程有機結(jié)合起來，做到城市有機更新整體安排、有序推進，形成“四位一體”破解老城區(qū)居民“住房難”問題的“杭州模式”。同時通過理順城市化與工業(yè)化的關(guān)系、城市化與國際化的關(guān)系、城市規(guī)劃建設(shè)管理與城市有機更新的關(guān)系、轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式與城市有機更新的關(guān)系、歷史文化名城保護與城市有機更新的關(guān)系，深入推進生態(tài)型、人口型、質(zhì)量型、效益型的城市化，為杭州城市有機更新發(fā)展提交了一份滿意的答卷。
總結(jié)這些年杭州的探索與實踐，應(yīng)對城市化帶來的諸多挑戰(zhàn)，必須走“城市有機更新”之路?！俺鞘杏袡C更新”既有別于西方國家的“城市更新”，更不同于“拆老城、建新城”的舊城改造，其最鮮明的特點就是傳承歷史、面向未來，和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展，其實質(zhì)就是走科學(xué)城市化道路。
02
從綠城管理上市看杭州城市有機更新的
房產(chǎn)企業(yè)代建模式
2007年1月份，杭州市委、市政府舉行會議正式確定將享有“人間天堂”美譽的杭州定位為“生活品質(zhì)之城”，其中，生活品質(zhì)表示人們?nèi)粘Ｉ畹钠肺逗唾|(zhì)量，包括經(jīng)濟生活品質(zhì)、文化生活品質(zhì)、政治生活品質(zhì)、社會生活品質(zhì)、環(huán)境生活品質(zhì)“五大品質(zhì)”，住房質(zhì)量作為生活品質(zhì)中的重要一環(huán)，在當(dāng)時城市跟新緩慢、老舊小區(qū)問題較多的杭州面臨嚴(yán)峻考驗。
面對當(dāng)時的情形，杭州市委、市政府提出要加快推進保障性住房體系建設(shè)，確保實現(xiàn)“五個房等人”，努力實現(xiàn)“六個新突破”，通過打造經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房（即經(jīng)濟租賃房）、限價商品房（即拆遷安置房）、人才房、危改房“六房并舉”保障性住房體系的“杭州模式”讓杭州人包括“新杭州人”人人安居樂業(yè)、共建共享“生活品質(zhì)之城”。其中的“抓品質(zhì)”，就是要堅持代建制，將項目建設(shè)交給專業(yè)的房地產(chǎn)公司來充分借力品牌房產(chǎn)公司的技術(shù)、人力、經(jīng)驗等資源優(yōu)勢，確保保障性住房達到商品住房品質(zhì)。
與此同時，綠城作為當(dāng)時杭州首屈一指的房地產(chǎn)開發(fā)商，全面響應(yīng)政府號召，踴躍承接杭州各區(qū)“城中村”改造和安置房代建項目，開啟探索代建模式新時代。從2010年接管第一個商業(yè)代建項目，到2015年綠城管理集團掛牌成立，再到2020年香港成功上市，十年以來，綠城管理作為綠城品牌和綠城代建管理模式輸出的主體，在政府代建領(lǐng)域耕耘不止，積累了豐富的代建管理經(jīng)驗。
歸納起來，以綠城管理為代表，房產(chǎn)企業(yè)代建項目營造過程具有以下四個鮮明特點：
第一，重視調(diào)研，按需設(shè)計。開始項目之時，調(diào)研工作是第一步。充分考慮不同群體融合、社區(qū)有效管理、安置滿意度等問題。在設(shè)計前期，調(diào)研區(qū)域發(fā)展、傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗習(xí)慣等，形成針對性的前期調(diào)研報告，以指導(dǎo)建筑規(guī)劃設(shè)計。
如杭州紅五月保障房項目，項目團隊就與政府部門合作，針對紅五月村共約5334名村民進行了年齡層分布研究，面對面進行了15次調(diào)研，并對各年齡層居住需求進行分析。而且，這些調(diào)研并不是簡單的肯定否定，而是開放式的，村民關(guān)心重要問題都要體現(xiàn)出來。
在戶型設(shè)計時，注重居住對象對廚房、餐廳、客廳等生活習(xí)慣的訴求；園區(qū)配套中注重對文化禮堂、紅白事館等特殊需求的分析；在公共區(qū)域設(shè)計中設(shè)置引導(dǎo)安置戶向城市生活習(xí)慣轉(zhuǎn)變的設(shè)施……這些調(diào)研結(jié)果都會反饋給設(shè)計規(guī)劃團隊，在設(shè)計方案形成階段，遵循嚴(yán)格的設(shè)計方案評審制度，層層把關(guān)，通過綠城多年保障房設(shè)計經(jīng)驗專業(yè)審視，保證方案不斷完善，指導(dǎo)后期營造高品質(zhì)項目。
第二，可視化施工，三個樣板。雖然是保障房，但工藝樣板、實體樣板、交付樣板一個不能少，“樣板先行”是每個項目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)動作，每一個樣板都力求做到完美。更加注重于實體工藝樣板和交付樣板的評審和檢查驗收，對現(xiàn)場施工人員和監(jiān)理完成技術(shù)交底和培訓(xùn)合格后，再大面積施工。
“樣板先行”的做法，是將設(shè)計要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)具體化、實物化，樹立施工標(biāo)桿，引領(lǐng)后續(xù)標(biāo)準(zhǔn)化施工。工藝樣板兼顧了施工交底、指導(dǎo)功能，與人員參觀、體驗功能，不僅對外開放，可隨時參觀了解情況，同時也讓工人們可以詳細(xì)掌握每個結(jié)構(gòu)的細(xì)節(jié)。在實體樣板里，可以看到施工的全過程，并對照工藝樣板一一檢查工序。而交付樣板可以讓住戶提前檢驗交付戶型的功能性、交付標(biāo)準(zhǔn)是否滿足需求，避免后期返工等情況的發(fā)生。
第三，匠心營造，保障品質(zhì)。對項目管理人員進行嚴(yán)格選擇、培訓(xùn)、考試，保證各部門人員全面掌握施工標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)細(xì)節(jié)。實現(xiàn)施工現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，利用BIM場布模型，對臨時設(shè)施的位置及交通路線進行合理優(yōu)化，為現(xiàn)場安全文明施工、綠色施工提供有力支持。
為保障工程質(zhì)量，安置房建設(shè)中采用的原材料均為國內(nèi)知名品牌，如門窗、防火材料、消防材料等，并在合同中明確規(guī)定，不得隨意變更。原材料進場前工程管理人員進行嚴(yán)格審查，必須嚴(yán)格按照國家規(guī)范，在一些隱蔽工程的關(guān)鍵部位進行影像資料存檔。項目管理團隊通過反復(fù)交底、明確標(biāo)準(zhǔn)、層層驗收、實測實量、全員參與等措施，所有施工過程和建筑材料都可追溯，責(zé)任到人，將品質(zhì)把控落到實處。
第四，開放工地，全程監(jiān)督。在保證施工安全的前提下，工地全面開放，除了項目的自查、公司的巡查，村民監(jiān)督小組的監(jiān)督，并邀請第三方機構(gòu)進行“飛行檢測”來評估品質(zhì)，定期組織全國范圍的“工地開放日”活動。將項目工地打開，接受社會各界檢閱?？蛻?、業(yè)主、同行都能夠親歷并見證保障房的營造細(xì)節(jié)。值得一提的是，幾乎每一個保障房項目營造過程中都少不了“村民監(jiān)督小組”的身影，老百姓親眼看著自己的房子一天天造起來，不用擔(dān)心偷工減料、質(zhì)量不好，紛紛期待能早日入住。
此類相關(guān)細(xì)致做法逐漸演化為為一套體系化的營造標(biāo)“綠星標(biāo)準(zhǔn)1.0G”，用以指導(dǎo)綠城管理的所有保障房施工項目，從而規(guī)范政府保障房代建行業(yè)。
網(wǎng)紅安置房、保障房“豪宅”背后的秘訣，是綠城對品質(zhì)營造的堅持和對市場需求的敬畏。通過這樣精細(xì)管理和精心營造，一大批既具顏值又有品質(zhì)的綠城保障房走紅網(wǎng)絡(luò)，如杭州海潮雅園、蕭山湖頭陳花苑州、蕭山潮上云臨南苑等等，這些保障房項目一交付就刷新了人們對保障房、安置房的認(rèn)知，超出政府和業(yè)主的期望，無論品質(zhì)還是顏值都不輸商品房。
03
“去地產(chǎn)化思維”導(dǎo)向的
城市有機更新代建模式創(chuàng)新
今年中央經(jīng)濟工作會議明確重申了“房住不炒”的定位，同時提出全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制。
中央明確提出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，“平穩(wěn)健康發(fā)展”將是未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主旋律。面對時代發(fā)展的新局面，城市更新勢必成為下一輪房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點。在實際操作中，城市更新體現(xiàn)出許多形式，如老舊小區(qū)改造、老舊商場改造，老舊工業(yè)廠房改造等。
城市更新對解決城市擴張受限、城市房屋建筑破舊及設(shè)施環(huán)境落后等問題起到很大作用，逐漸成為提升城市效率、帶動城市經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型的主要驅(qū)動力。
事實證明，做好城市更新，“去地產(chǎn)化思維”才是做好城市更新的新邏輯。城市更新要求“長周期”，流程更復(fù)雜，操作難度更大；同時面臨金融工具的退出的問題。這些邏輯完全不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)沖規(guī)?！钡倪壿嫛?/p>
而從已有的城市更新成功的優(yōu)秀案例來看，這些改造雖然都是開發(fā)商操盤，但是無一例外都是“去地產(chǎn)化思維”制勝的結(jié)果。與此同時，城市更新需要利用科技的力量去推動，城市更新最核心的是‘新’，要在產(chǎn)業(yè)及運營模式方面創(chuàng)新，利用科技力量提升更新項目和區(qū)域的新品質(zhì)；隨著5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的應(yīng)用，推動著智慧城市的快速發(fā)展，而城市更新項目后續(xù)可以與智慧城市及高新技術(shù)相互整合，發(fā)揚城市的文化，增強城市吸引力，制造更高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目。
【參考文獻】
1.王國平，《關(guān)于杭州城市有機更新的思考》，《研究通報》2016年第21期
2.經(jīng)濟觀察網(wǎng) 《綠城管理：以代建模式踐行社會責(zé)任》2018
3.王國平，《關(guān)于“十三五”時期杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略的若干思考》，《研究通報》2017年第6期
4. 杭州市人民政府網(wǎng)，《王國平：走杭州特色城市更新之路》，2007-3-22
供稿：劉兆陽
審核：李明超