空置的大堂、零散的桌椅、積灰的乒乓球桌、東倒西歪的雜物堆，每每步入交付已久的小區(qū)，我們總是能心痛地發(fā)現(xiàn)類似的空間浪費。但是你可能不知道，這些“被冷落”的空間，在當(dāng)初小區(qū)定位和設(shè)計的時候，往往被賦予了豐富的功能和高大上的使命。它們被構(gòu)想為小區(qū)里孩子嬉戲玩耍的休憩空間、老人歡聚一堂的棋牌室、年輕白領(lǐng)下班后的健身館、商務(wù)人士待客的茶吧酒吧，但是最終并沒有能為小區(qū)住戶的美好生活添磚加瓦。
那么究竟是什么，讓原本高大上的園區(qū)服務(wù)用房，最終淪為雜物間呢？
01
什么是園區(qū)服務(wù)體系
從專業(yè)的角度，其實并沒有園區(qū)服務(wù)用房這個概念，但是每塊住宅土地出讓時，政府會要求開發(fā)商配建一定比例的物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房、社區(qū)服務(wù)用房和養(yǎng)老用房，園區(qū)服務(wù)用房就是這4類用房的總稱，而4類用房各自功能的有機組合就構(gòu)成了園區(qū)服務(wù)體系。
關(guān)于每一類用房，政府都有明確的規(guī)劃條件和相關(guān)文件來保障其落位。以杭州2014年5月1日起實施的《杭州市物業(yè)管理條例》為例，第二十九條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房”且“物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主”。我們整合提煉了杭州市《物業(yè)管理條例》、《社區(qū)配套用房管理規(guī)定》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《居家養(yǎng)老服務(wù)條例》、《關(guān)于加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》等標(biāo)準(zhǔn)，為大家梳理出4類服務(wù)用房的規(guī)范和功能：
這4類用房中，社區(qū)服務(wù)用房和養(yǎng)老用房都會由街道辦事處接管，這些用房通常作為社會居委會辦事處或者老年活動中心，承擔(dān)這個小區(qū)乃至整個街道片區(qū)的社會管理、養(yǎng)老娛樂等功能，一般來說不會存在閑置。
而物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營用房，在小區(qū)規(guī)劃之初就被開發(fā)商構(gòu)思為美好生活的場景承載，例如老年學(xué)院、音體活動室、少兒自習(xí)室、少兒游樂室、室內(nèi)健身房、室內(nèi)泳館、棋牌室、閱覽室、業(yè)主社團(tuán)活動中心等等。而以上這些場景所構(gòu)想的功能，究竟是否符合該小區(qū)業(yè)主的實際需求，一方面需要時間的驗證，另一方面需要后期專業(yè)的運營達(dá)到自負(fù)盈虧，一旦運營不善，就會出現(xiàn)入不敷出、難以為繼的問題。此時，除非小區(qū)業(yè)主委員會愿意繼續(xù)投入經(jīng)費或者出資改造，不然這些用房自然會漸漸無人管理和經(jīng)營，最終必然被閑置和遺忘。在寸土寸金的市區(qū)和最貼近市民生活的社區(qū)內(nèi)，大面積的空間閑置無疑是公共空間的浪費、土地資源的浪費、商業(yè)價值的浪費和社會服務(wù)能力的浪費。但是如果僅僅把園區(qū)服務(wù)用房無法發(fā)揮作用的社會現(xiàn)象簡單地歸咎于地產(chǎn)商運營能力薄弱，這種想法并不利于我們找到破局之道。為此我們進(jìn)行專項研究，并發(fā)現(xiàn)成功的園區(qū)規(guī)劃都遵循了以下3點規(guī)律。
02
真實的生活需求高于一切
無論是作為銷售道具，還是成為小區(qū)居住品質(zhì)的保障，在每一個小區(qū)的園區(qū)服務(wù)體系被規(guī)劃設(shè)計之初，開發(fā)商都會盡力布置有關(guān)的生活配套，希望在小區(qū)內(nèi)部就盡可能解決住戶的各類生活需求，構(gòu)建老有所依、少有所養(yǎng)的和諧社區(qū)。例如一個高檔大型社區(qū)，貼心地為老年人配置了老年大學(xué)教室、老年社團(tuán)活動房、健康檔案管理處和棋牌室；為年輕上班族配置了健身房、書吧、咖啡館、臺球室；為學(xué)齡兒童配置了自習(xí)室和親子空間；為商務(wù)人士布置會客廳和大堂茶吧；為女性業(yè)主預(yù)留了瑜伽和舞蹈房。
但隨著時間的推移，這些當(dāng)初為業(yè)主構(gòu)建的美好場景都沒有達(dá)到預(yù)想的效果，換言之，園區(qū)規(guī)劃師為業(yè)主打造的生活需求和生活場景——并不真實。園區(qū)的老人平時都忙著帶孩子，并不熱衷參與社團(tuán)和老年大學(xué)，也不愿意將涉及隱私的健康檔案留給社區(qū)保管。小區(qū)周邊商業(yè)氛圍形成后，帶來的品牌咖啡、專業(yè)健身機構(gòu)、舞蹈瑜伽培訓(xùn)機構(gòu)，也將小區(qū)內(nèi)類似設(shè)施的用戶吸納殆盡。學(xué)齡兒童則紛紛加入附近的教育培訓(xùn)機構(gòu)，自習(xí)室和親子空間也慢慢人跡稀少。而當(dāng)初整套園區(qū)服務(wù)體系最后幸存的是棋牌室、會客廳和書吧，棋牌室甚至擴(kuò)大了規(guī)模，將老年社團(tuán)活動房也并入其中。
該案例也帶給我們?nèi)缦聠l(fā)
1.園區(qū)服務(wù)體系是最為貼近居民的功能場所，滿足的必須是客戶的剛性需求，而不能為了讓服務(wù)體系更豐滿、更前衛(wèi)，就填鴨式地裝入華而不實的功能。真實的生活需求高于一切，深入了解居民的年齡構(gòu)成和需求種類，是后期園區(qū)服務(wù)良性運營的基石。
2.園區(qū)服務(wù)體系的構(gòu)建，不能僅著眼于社區(qū)當(dāng)下的配套情況，要具備長遠(yuǎn)性、戰(zhàn)略性目光。隨時城市的推演和商業(yè)環(huán)境的挖掘，社區(qū)周圍必然不斷涌現(xiàn)出專業(yè)的商業(yè)機構(gòu)，如健身房、品牌餐飲、培訓(xùn)機構(gòu)、教育機構(gòu)。而園區(qū)的同屬性功能場所，在品牌、規(guī)模、專業(yè)度上必然不及這些后起之秀，被替代也就難以避免。這就要求園區(qū)規(guī)劃人員在定位規(guī)劃的初期，就要放長眼光、立足高點，依據(jù)城市化的進(jìn)程來布局小區(qū)內(nèi)的服務(wù)功能。
3.園區(qū)服務(wù)體系應(yīng)與社區(qū)商業(yè)有機結(jié)合。服務(wù)用房不同于社區(qū)商業(yè)，前者是公益性的服務(wù)場所，由開發(fā)商、業(yè)委會、街道辦管理；后者是開發(fā)商出售或盈利的部分，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)屬于商鋪購買者。因此園區(qū)服務(wù)定位應(yīng)兼顧的園區(qū)服務(wù)和可售商業(yè)，在兩者的功能、位置、整體規(guī)劃上著力實現(xiàn)相互補充、相互賦能。例如，可以一方面適當(dāng)引導(dǎo)園區(qū)服務(wù)和社區(qū)商業(yè)在內(nèi)容上不發(fā)生內(nèi)部沖突；另一方面可以先行招商，結(jié)合上述第2點，在初期就直接導(dǎo)入部分品牌機構(gòu)入駐并簽訂長期租約，這樣可以一舉解決園區(qū)服務(wù)用房的長期運營問題。
03
前期設(shè)計應(yīng)匹配后期功能
園區(qū)服務(wù)體系的另一個常見問題，是設(shè)計和功能不匹配。例如前期預(yù)想100㎡的健康小屋，設(shè)計完成后僅有20㎡，無法放置一些較大的護(hù)理設(shè)備。而隨著城市土地價格日益抬升，建筑計算規(guī)范日趨嚴(yán)格，設(shè)計和功能的矛盾將會愈發(fā)明顯，其背后也暗藏了房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變局。在一二線核心城市，市區(qū)土地價格的提升對開發(fā)商成本的控制和周轉(zhuǎn)速度提出了更高的要求，于是近幾年常見的做法是：將園區(qū)服務(wù)體系的4類用房的指標(biāo)面積匯總并做成售樓中心，售樓中心前期作為接待售房使用，交付后再重新改造還原為4類服務(wù)用房，以同一個建筑完成了銷售和園區(qū)服務(wù)雙重功能，大量縮短了成本和工期。
但是這種做法，一方面造成了業(yè)主的投訴，即看房時售樓部美輪美奐的精裝修在交付后被拆除；另一方面，將4類服務(wù)用房的總面積全部擠入一個建筑，即常說的小區(qū)生活中心，這必然造成部分用房空間不規(guī)整、面積不夠用、功能不合理的3大問題，對園區(qū)服務(wù)體系的后期運營極為不利。例如下圖某小區(qū)服務(wù)中心的環(huán)形樓梯，維持了作為售樓部時的原貌，雖然外觀精美但并未考慮后期售樓部變成生活中心后使用者的需求變化，對于老人行走非常不便，導(dǎo)致二樓布置的各類養(yǎng)老功能配套始終人跡稀少。
設(shè)計和功能不匹配問題的解決有待于地產(chǎn)行業(yè)的自我更新提升，也需要有關(guān)部門對于園區(qū)各類用房標(biāo)準(zhǔn)的深化制定和行業(yè)引導(dǎo)?？傊?，需要創(chuàng)新，需要改革。
04
創(chuàng)新能力就是核心競爭力
園區(qū)服務(wù)體系的未來發(fā)展非常依賴設(shè)計的創(chuàng)新和科技的創(chuàng)新。設(shè)計的創(chuàng)新提供了園區(qū)服務(wù)在空間使用、場景沉浸和體驗感上的新思路，而科技的創(chuàng)新則帶來了服務(wù)功能和服務(wù)內(nèi)容上的全新革命。
在設(shè)計層面，針對上述設(shè)計和功能不匹配帶來的行業(yè)痛點，許多園區(qū)服務(wù)規(guī)劃師已經(jīng)嘗試用新的設(shè)計手法和營造理念，來突破園區(qū)服務(wù)必須依賴于“房”的傳統(tǒng)觀念，將服務(wù)體系融入小區(qū)的園林景觀、灰空間、架空層等等，從室內(nèi)走向室外，達(dá)到潤物細(xì)無聲、服務(wù)在身邊的效果。例如杭州某小區(qū)打造的“歸心空間”，將園區(qū)服務(wù)功能搬到了日常被忽視的架空層內(nèi)，從功能上區(qū)分為圖書館--書享zone、健身房--足跡space、兒童玩樂區(qū)--果殼park、會客廳&茶吧--客廳salon，再通過溫馨的裝修和低耗的運營模式，用設(shè)計手段的創(chuàng)新為更優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)開拓全新的思路。
在科技層面，5G和AI的落地化為園區(qū)服務(wù)更長遠(yuǎn)發(fā)展打下了基礎(chǔ)，是對園區(qū)服務(wù)的重新定義?？萍嫉倪B接讓園區(qū)服務(wù)體系跳出“小區(qū)”、“用房”等時空的限制，是將更大更廣的城市服務(wù)、社會服務(wù)引入居民的身邊。例如在2019年7月，北京海淀區(qū)志強北園小區(qū)就以全國首個“5G+AIoT（智能物聯(lián)網(wǎng)）新型智慧社區(qū)”的身份正式亮相。智慧社區(qū)以5G網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，同時借助了AI（人工智能）、IoT（物聯(lián)網(wǎng)）等核心技術(shù)。通過3D建模的方式，利用航拍技術(shù)對每棟樓進(jìn)行切片，通過設(shè)備感知、消防感知、人臉感知、通行感知等智能系統(tǒng)實時反映小區(qū)情況，實現(xiàn)精細(xì)化管理。
在具體的功能上，人工智能在志強北園實現(xiàn)了全面應(yīng)用，包括人臉識別、人臉布控、大數(shù)據(jù)分析等。居民通過人臉識別門禁能夠快速進(jìn)出單元門，實現(xiàn)無感通行；社區(qū)出入口通過人臉識別微卡口提升外來人口、車輛的識別能力，保障公共安全。此外，社區(qū)居委會設(shè)有兩臺智能機器人設(shè)備，政務(wù)機器人可以實現(xiàn)300多項政務(wù)業(yè)務(wù)的辦理，警務(wù)機器人可以實現(xiàn)約113項警務(wù)業(yè)務(wù)的辦理。
設(shè)計和科技都是城市居住者實現(xiàn)未來生活的載體。2019年3月，浙江省委省政府已經(jīng)開啟了“未來社區(qū)”建設(shè)試點工作?！拔磥砩鐓^(qū)”的內(nèi)涵可以用“139”來概括：“1”就是以滿足人民對美好生活的向往為中心，“3”就是聚焦人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三維價值，“9”就是未來鄰里、未來教育、未來健康、未來創(chuàng)業(yè)、未來建筑、未來交通、未來低碳、未來服務(wù)、未來治理等九大場景創(chuàng)新，以滿足人民美好生活向往為中心，引領(lǐng)生活方式變革。
更為務(wù)實的是，創(chuàng)新不僅僅是炫麗的科技，還在于政策機制的創(chuàng)新，2019年11月，浙江省發(fā)布《關(guān)于高質(zhì)量加快推進(jìn)未來社區(qū)試點建設(shè)工作的意見》，明確提出“集約高效利用空間”，提出：按照公共交通導(dǎo)向開發(fā)（TOD）理念，有效進(jìn)行疏密有致、功能復(fù)合開發(fā)。加大城市存量用地盤活利用力度，打破一刀切模式，科學(xué)合理確定地塊容積率、建筑限高等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。允許試點項目的公共立體綠化合理計入綠地率，鼓勵和扶持建立社區(qū)農(nóng)業(yè)等立體綠化綜合利用機制，推行綠色建筑。支持試點項目合理確定防災(zāi)安全通道、架空空間和公共開敞空間不計費容積率。支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建筑面積和容積率。對符合條件的土地高效復(fù)合利用試點項目，納入存量盤活掛鉤機制管理，按規(guī)定配比新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。允許依法采用邀請招標(biāo)方式、評定分離辦法選擇設(shè)計、咨詢單位。在建筑設(shè)計、建設(shè)運營方案確定后，可以“帶方案”進(jìn)行土地公開出讓。
結(jié) 語
杭州學(xué)派認(rèn)為，中國新型城鎮(zhèn)化必須堅持“高質(zhì)量發(fā)展，高品質(zhì)生活、高水平治理”的方針，而高質(zhì)量發(fā)展必須根本上滿足人民美好生活需要。在未來的城市競爭中，城市不以人口規(guī)模拼大小，只能以品質(zhì)爭高低，以特色論輸贏。因此，要從“品位”和“質(zhì)量”相統(tǒng)一的角度，從人們?nèi)粘５?、又是根本的需求角度來審視城市發(fā)展的質(zhì)量，使城市與市民緊緊聯(lián)系在一起，使經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與市民日常生活緊緊聯(lián)系在一起。而園區(qū)服務(wù)體系正是個人與城市緊緊聯(lián)系的紐帶，是距離你我最近的社會服務(wù)場所和城市服務(wù)窗口，是“未來社區(qū)”伴隨的科技革命、場景革命、服務(wù)革命的落腳點，更是城市“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高水平治理”的最好見證。
我們希望每一座城市都是有人情味的，城市的溫暖應(yīng)該深入到每位居民的早晚起居中。希望通過更有遠(yuǎn)見的定位、合理的設(shè)計和科技的賦能，每個小區(qū)的園區(qū)服務(wù)體系都能充分發(fā)揮其服務(wù)價值，給居住者帶去品質(zhì)的生活和歸心的溫暖。
【參考文獻(xiàn)】
1.全國首個5G智慧社區(qū)落地，未來超乎想象. 齊魯壹點2019.7
2.海淀有了全國首個5G智慧社區(qū) 大數(shù)據(jù)、AI都用上了. 新京報2019.7
供稿：邱浩鈞、蔡峻
審核：蔡峻