近幾年來，房地產(chǎn)稅的立法在政府工作報告上屢次被提及，但表述上略微有調(diào)整。2014年房地產(chǎn)稅立法首次被提及，政府工作報告的表述是“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”。2018年的政府工作報告對此獨(dú)立成句，表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2019年3月5日，十三屆全國人大二次會議在北京開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告時指出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
3月8日，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書作關(guān)于全國人民代表大會常務(wù)委員會工作的報告。會議中明確表示“將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法，確保按期完成”。
兩會期間，全國稅務(wù)總局、全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會、全國人大常委會法制工作委員會等部門也對房地產(chǎn)稅的起草情況、推出時間等全國人民關(guān)注的問題進(jìn)行了說明。
房地產(chǎn)稅立法工作在近年來政府工作報告和兩會期間頻繁被提及，其意義不言而喻，房地產(chǎn)稅離我們越來越近了！
房地產(chǎn)稅背后的法理邏輯
房產(chǎn)稅≠房地產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1986年全國人大授權(quán)國務(wù)院依照暫行條例開征時，主要針對商業(yè)用房（例如商鋪、商住、辦公樓等）以及用于租賃的居民住房，個人住房免納房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。特指在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)對房屋征收的稅種，是以房屋為征收對象在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。
房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅最大的區(qū)別在于：房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅對象為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對象既包括房產(chǎn)又包括土地。
我國一直以來強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)稅改革”，主要所指的就是保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的開征以及一系列相關(guān)配套改革。
房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的區(qū)別與聯(lián)系
房地產(chǎn)稅是否存在重復(fù)征收
住房是人類的生活必需品，也是重大投資品。人們在購買住房的交易環(huán)節(jié)一次性支付了70年的土地出讓金，其金額之大占房價的50%左右，那么，在保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅是否有重復(fù)征收之嫌？
其實(shí)，土地出讓金和房地產(chǎn)稅雖都是政府財政收入的組成部分，但兩者卻有著不同的內(nèi)涵和屬性。從法理層面來看，房地產(chǎn)稅和土地出讓金性質(zhì)不同，并行不悖。
土地出讓金，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租。而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)使用權(quán)持有人必須繳納的法定稅負(fù)，國家憑借社會管理者的政治權(quán)力收取?！白狻迸c“稅”兩者是可以合理匹配的，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。
上海、重慶的房產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況
當(dāng)前正在征收的房產(chǎn)稅主要是商業(yè)用房房產(chǎn)稅，并不是普遍面向普通居民住房征收的。而坊間一直流傳的所謂“房產(chǎn)稅”，嚴(yán)格來說應(yīng)該叫“個人住房房產(chǎn)稅”。 真正的“個人住房房產(chǎn)稅” 。
在征收范圍上，兩地都有所折中。上海只針對本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收；重慶只針對獨(dú)棟別墅、高檔商品住房以及三無人員的第二套住房征收，所謂三無人員，指的是“無戶口、無企業(yè)、無工作”的購房者。顯然，無論是上海還是重慶的房產(chǎn)稅，都將大量普通購房者豁免在外。
不僅如此，這兩地在面積上同時做出更多豁免。 在上海，每個人擁有60平方米的免稅面積。換言之，一個三口之家，只要房子總面積不超過180平方米，無論是一套還是兩套，均不用繳納房產(chǎn)稅。在重慶，普通住房免征，而別墅和高檔住宅不滿100平方米，也不必繳納房產(chǎn)稅。顯然，通過二套房政策和60平方米的雙重豁免，大多數(shù)人已經(jīng)被排除在房產(chǎn)稅覆蓋范圍。
不僅如此，上海、重慶在稅基和稅率上繼續(xù)做出優(yōu)惠。在上海，即便你滿足了二套房、人均面積超過60平方米的納稅要求，在房產(chǎn)稅繳納上，也是按照70%的市場價作為稅基，同時稅率僅為0.4%（外地人0.6%），而美國的房產(chǎn)稅通常為1%-3%。在重慶，即便你滿足了別墅、高檔住宅或三無人員，且面積超過100平方的要求，在房產(chǎn)稅繳納上，也要先扣減10%-30%，然后按照三無0.5%、別墅0.5%-1.2%的稅率進(jìn)行征收。
不難發(fā)現(xiàn)，通過這一系列豁免之后，無論是在重慶還是上海，需要交納房產(chǎn)稅的人群寥寥無幾。這兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，只為調(diào)控高端購房人群，所謂的稅率在房價上漲面前完全可以忽略不計，所得稅收與土地出讓金相比更是九牛一毛。
房地產(chǎn)稅實(shí)施的難點(diǎn)何在
全國住房基本情況
但自1984年以來，中國迄今為止沒有進(jìn)行一次全國性的住房普查，沒有基本情況也就沒法立法。這是由于這項(xiàng)工程本身的復(fù)雜性所導(dǎo)致，但未來幾年內(nèi)應(yīng)該也會推進(jìn)。
建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)
2018年6月，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。2019年3月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》中提出，2019年底前實(shí)現(xiàn)所有市縣城鎮(zhèn)登記數(shù)據(jù)成果的完善與匯交全覆蓋。
統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)
由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別太大，需要統(tǒng)一界定。這項(xiàng)工作還沒有開展。
完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法
為了規(guī)范城鎮(zhèn)住房保障工作，保障住房困難家庭和個人的基本住房需求，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居，2014年，住建部起草了《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》，2019年，《城鎮(zhèn)住房保障條例》有望正式施行，《條例》中應(yīng)清楚界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，以確定房產(chǎn)稅的免征條件。
完成修訂《稅收征管法》
《中華人民共和國稅收征收管理法》是為了加強(qiáng)稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展而制定的法律。隨著經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展，稅收征管尤其是對自然人征稅面臨新情況、新問題，《稅收征收管理法》已難以適應(yīng)形勢的需要。2018年，《稅收征收管理法》開始新一輪修訂，將為房地產(chǎn)稅改革提供補(bǔ)充。
70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期
70年產(chǎn)權(quán)問題，是房地產(chǎn)稅改革面前的一大難題。如今，這一難題將得到解決。正在提請全國人大審議的民法典物權(quán)編草案，明確提出：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這就意味著，住宅土地使用權(quán)滿70年之后，可以自動續(xù)期，不必?fù)?dān)心土地被收回。這也為房地產(chǎn)稅的出臺掃清了法理障礙。
關(guān)于市民最關(guān)心的房地產(chǎn)稅問題
房地產(chǎn)稅對房價有何影響？
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，影響商品的價格只有兩個根本因素：一是供求關(guān)系；二是貨幣供應(yīng)。
我們通常對于房產(chǎn)稅能夠抑制房價上漲的解釋是：有了房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本將大增，準(zhǔn)備購買多套房子的投機(jī)者躑躅不前和已經(jīng)擁有多套房的投機(jī)者倉皇拋售。這樣一來，相當(dāng)于增加了供應(yīng)減少了需求。
短期而言，房地產(chǎn)稅不僅影響市場預(yù)期，而且還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng)，從而帶來一定的拋盤可能，這對于樓市將會形成重壓。而就中長期而言，房地產(chǎn)稅的影響不及經(jīng)濟(jì)、金融、土地和人口等因素。一個城市房價如何走，不僅要看經(jīng)濟(jì)基本面、人口基本面和土地供給制度，而且還受制于金融大環(huán)境，房地產(chǎn)稅在其中的影響不是決定性的。
房地產(chǎn)稅對房租有何影響？
如果是賣方市場，房子供不應(yīng)求，那么必然是買方承擔(dān)稅費(fèi)；如果是買方市場，房子供大于求，那么必然是賣方承擔(dān)稅費(fèi)。
一線及部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的二線城市，由于房子相對而言供不應(yīng)求，屬于賣方市場，房地產(chǎn)稅將大部分轉(zhuǎn)嫁到租客身上，而三四線以下的城市，由于房子相對供大于求，房主會分擔(dān)一些，但在供應(yīng)緊張的時候，租客也需求大量承擔(dān)。
房地產(chǎn)稅該如何制定？
2019年兩會期間，全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿談到未來房地產(chǎn)稅出臺時表示，法律規(guī)定要充分授權(quán)，對房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施一城一策、地方主導(dǎo)創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)稅是一個地方稅種，所以房地產(chǎn)稅即使出臺，何時開征、按什么稅率征收，按照法律規(guī)定、充分授權(quán)的原則，地方政府應(yīng)該會有很大的自主選擇權(quán)。
一二線城市與三四線城市的經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)供需、土地供給制度等情況有所差別，因此如果對房地產(chǎn)稅進(jìn)行統(tǒng)一制定，難以匹配各城市最合適的發(fā)展路徑。一二線城市可借由房地產(chǎn)稅，重塑當(dāng)?shù)刎斦杖虢Y(jié)構(gòu)；而三四線城市，房地產(chǎn)稅改革可能引起房地產(chǎn)市場的動蕩。因此在制定政策時應(yīng)因地制宜，一城一策，謹(jǐn)慎推進(jìn)。
此外，尹中卿還表示，房地產(chǎn)稅肯定設(shè)定最低居住面積免除額，到時候法律應(yīng)該對此作出規(guī)定。他主張對居民住宅免稅面積應(yīng)該寬松一點(diǎn)，不要像個稅一樣頻繁提標(biāo)準(zhǔn)，一開始寧可把標(biāo)準(zhǔn)定得高一點(diǎn)。比如，如果平均住房面積30平米，可以確定人均40平米、50平米甚至60平米作為免稅面積。而稅率將由地方政府選擇適合的稅率。房地產(chǎn)稅是按照現(xiàn)價收稅，誰住房子面積大誰就多交稅，誰住中心城市或者城市中心地區(qū)誰就多交稅。早在2017年，財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅時就表示,明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。
未來，房地產(chǎn)稅或許將采取“累進(jìn)制、懲罰性”的稅制，從第一套到第N套，繳稅逐漸增多，房子將不僅難以在成為保值的資產(chǎn)，反而可能會成為累贅。真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”。
房地產(chǎn)稅能否替代土地出讓金成為財政收入的重要支柱？
當(dāng)前，我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。隨著我國城市化推進(jìn)，新房成交占比正不斷下降，土地出讓收入和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收規(guī)模增速降低是趨勢；疊加減稅降費(fèi)，地方財政壓力將進(jìn)一步凸顯。
根據(jù)恒大研究院副院長、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊的測算，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅規(guī)模無法比擬土地出讓收入。長期看，在人均居住面積提高、房價收入比下降、土地出讓收入規(guī)模降低這三大前提條件下，房地產(chǎn)稅可完全替代土地出讓收入成為地方重要財政收入。需要注意的是，雖然短期房地產(chǎn)稅不能替代土地出讓收入，房地產(chǎn)稅對預(yù)期有顯著影響。一旦開征房地產(chǎn)稅，地方土地出讓收入預(yù)期將有下滑，因此，房地產(chǎn)稅與土地出讓收入，在一定時期存在“蹺蹺板”關(guān)系，此消彼長，不能完全替代。
【參考資料】
1. 汪麗娜，房地產(chǎn)稅征收是否存在重復(fù)征稅問題？《經(jīng)濟(jì)參考報》.2015
2. 鐘超，房地產(chǎn)稅是否存在重復(fù)征收.《光明日報》.2015
3. 朱業(yè)勝，關(guān)于房產(chǎn)稅，你應(yīng)該知道的五個真相.《鳳凰財知道》.2018
4. 夏磊，房地產(chǎn)稅能否替代土地出讓收入？《夏磊地產(chǎn)觀察》.2019
供稿：廖文睿
審核：李明超